La Dirección General de Tributs (DGT) de Cataluña ha dictado la Resolución 2/2026, que modifica la Resolución 3/2025, de 27 de junio, en relación con la aplicación del tipo de gravamen incrementado del 20%, en la que ha aclarado cómo debe aplicarse dicho tipo incrementado del 20% en el TPO cuando compra un gran tenedor o cuando se transmite un edificio entero de viviendas.

La idea principal es sencilla: hay que revisar bien el número de inmuebles, la superficie y, en su caso, si los activos están dentro de una zona de mercado residencial tensionado (ZMRT).

Concepto de gran tenedor

A efectos del TPO, la Administración recuerda que es gran tenedor quien sea titular de más de 10 inmuebles de uso residencial en Cataluña, o de más de 1.500 m² de uso residencial en Cataluña.

Además, también lo es quien tenga 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial dentro de una misma ZMRT declarada por la Generalitat. Recordemos que en Cataluña existen dos ZMRT: la primera declarada mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024, con efectos 16 de marzo de 2024, y la segunda declarada mediante la Resolución de 8 de octubre de 2024, con efectos 10 de octubre de 2024.

Punto importante: para computar los inmuebles de la ZMRT, todos deben estar dentro de la misma zona tensionada. No se suman inmuebles repartidos entre distintas zonas para alcanzar ese umbral. Por ejemplo, si una persona es titular de 4 viviendas situadas en la primera zona y 1 vivienda en la segunda, esta persona no tendrá la condición de gran tenedora.

Supuestos de cotitularidad

La Resolución 2/2026 alinea el criterio para determinar si un contribuyente tiene la consideración de gran tenedor en los supuestos de cotitularidad en consideración con el criterio previsto en el Informe conjunto de la Dirección General de Tributos y Juego y la Agencia de la Vivienda, el cual fue objeto de análisis en nuestra NewsLetter  nº 19, publicada el pasado 19 de mayo.

Como regla general para delimitar el concepto de gran tenedor en caso de cotitularidades de inmuebles de uso residencial situados en todo el territorio catalán, la clave está en sumar la superficie residencial que realmente le corresponde en cada inmueble. Cuando hay copropiedad, no basta con mirar cuántos inmuebles tiene, sino cuánto pesa su participación en metros cuadrados. Si, al sumar los metros de todos los inmuebles —los que tiene al 100% y los que posee solo en parte, o bien los que posee solo en parte— se superan los 1.500 m² de uso residencial, la Administración puede considerarla gran tenedor.

La novedad de la Resolución 2/2026 está en los inmuebles situados dentro de una misma zona de mercado residencial tensionado (ZMRT). En este caso, si se es titular de inmuebles de uso residencial en propiedad al 100% (en número inferior al que otorgaría la condición de gran tenedor) y, al mismo tiempo, se es titular de inmuebles de uso residencial en copropiedad, ya no se mira la superficie en metros cuadrados, sino el porcentaje de titularidad.

Así, si la suma de las participaciones alcanza el 500% —el equivalente a tener cinco viviendas en plena propiedad—, el adquirente tendrá la condición de gran tenedor. Lo mismo ocurre si solo hay inmuebles en copropiedad: con llegar a ese 500% o superarlo, se activa esta consideración.

Edificios enteros de viviendas: atención al alcance del 20%

La Resolución también corrige el criterio sobre la transmisión de un edificio entero de viviendas. El tipo del 20% solo se aplica a la parte del inmueble destinada a USO RESIDENCIAL. Quedan fuera tanto la parte proporcional de los elementos comunes como la parte del inmueble destinada a otros usos.

Qué conviene revisar antes de comprar

En consideración a lo anterior, antes de comprar un inmueble resulta importante revisar:

• si el comprador puede ser considerado gran tenedor por sus inmuebles en Cataluña o en una ZMRT concreta;
• si hay copropiedades y cómo afecta cada porcentaje al cómputo;
• si el inmueble está íntegramente destinado a vivienda o mezcla vivienda con otros usos;
• si la operación puede quedar sujeta al 20% en su totalidad, o bien solo a una parte de la base imponible.

En la práctica, esta aclaración obliga a hacer una revisión previa muy fina de la cartera inmobiliaria del comprador y de la configuración del activo transmitido. Una comprobación previa puede evitar regularizaciones, recargos e intereses. Si van a adquirir viviendas o edificios en Cataluña, conviene validar el encaje fiscal antes de firmar.