¿Tiene un préstamo hipotecario? ¿Controla el momento en que se efectúa la revisión de su interés? ¿Verifica el resultado de dicha revisión y se percata de que en los últimos tiempos, de tipos de interés bajo en el mercado, el de su préstamo tiene un tope y no baja de ahí?

Tiene Vd. una “cláusula suelo”. Puede que lo sepa, pero hay quien no es consciente de ello. En un caso u otro, la diferencia entre el interés que pagaría de no aplicársele el suelo y el que está pagando, al final puede sumar un buen pellizco.

El 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo dictó su primera sentencia de anulación de cláusulas suelo, en resolución de recurso en procedimiento judicial al efecto, instado por AUSBANC contra el BBVA, Cajas Rurales Unidas, S.C.C. y NCG Banco S.A.U.

Los antecedentes, la sentencia y los posteriores, están haciendo correr ríos de tinta, si bien, como suele suceder, las informaciones de los medios a veces dan lugar a cierta confusión en las personas de a pie, legos en Derecho, que se generan expectativas, no siempre acordes con la realidad.

El resumen de la sentencia es que se declara la nulidad de las cláusulas suelo de diversos préstamos hipotecarios (no en todos), por  haberse pactado  -dicha cláusula- con falta de transparencia y claridad (por falta de información, por insertarse conjuntamente con cláusulas techo, por quedar enmascaradas en una abrumadora cantidad de datos, etc.). Y su anulación no se hace retroactivamente, por lo que no procede la devolución de lo ya pagado en tal concepto.

La conclusión es por tanto que las cláusulas suelo son lícitas y podrán seguir siendo usadas en los contratos, siempre que exista transparencia y claridad en la información que sobre la misma se facilite al consumidor, suficiente para identificar su relevancia en el contrato y permita conocer el verdadero reparto de riesgos de la variabilidad del tipo de interés.

Ello comportará que se deba analizar cada caso concreto, para poder descartar las que son ilícitas por no cumplir el principio, y mantener las que se contrataron o contraten con conocimiento de causa del consumidor.

Las entidades bancarias y financieras condenadas por esta sentencia, tras mucho deliberar, empiezan a mover ficha (no todas). Y en cumplimiento de aquélla, algunas ya están eliminando de motu propio la aplicación de interés suelo a sus clientes, que incluso en consultas por banca on line a sus datos, pueden comprobar como la entidad ha hecho ya los cambios oportunos en el tipo de interés que aplican a su préstamo, e incluso han devuelto el exceso pagado con posterioridad a la sentencia del T.S. (no lo anterior por causa de la declaración de no retroactividad).

En los casos en que estas concretas entidades sentenciadas no actúen sin requerimiento del particular, o en otros casos en que el préstamo se halle vinculado a otros Bancos, Cajas o entidades financieras, ajenas al procedimiento judicial objeto de esta sentencia, lo aconsejable sea verificar con un abogado la licitud o no de la cláusula firmada, para poder reclamar de forma efectiva su inaplicación, tratando de afinar el tiro en el cauce del propio ámbito bancario (oficina particular, Servicio de Atención al Cliente, Banco de España), procurando evitar por todos los medios tener que reclamar el derecho por la vía judicial, que si bien tiene probabilidad de éxito prácticamente asegurada, es una vía más cara y larga.

Y además de conseguir pagar menos por nuestro préstamo hipotecario, no podemos menos que mencionar la importancia que la nulidad de cláusulas abusivas como la que nos ocupa, pueden tener en momentos tan complicados y relevantes como las ejecuciones hipotecarias, pues a raíz de sentencias como la del TJUE de 14 de marzo de 2013 podría llegar a ser viable la improcedencia de la ejecución planteada sobre la base de una cuantía reclamada, calculada indebidamente por aplicación de un tipo de interés no adecuado por nulidad de la cláusula que lo determina.

 Té un préstec hipotecari? Controla el moment en què s’efectua la revisió del seu interès? Verifica el resultat d’aquesta revisió i se’n adona que en els últims temps, de tipus d’interès baix al mercat, el del seu préstec té un topall i no baixa d’aquí?

Té vostè una “clàusula terra”. Pot ser que ho sàpiga, però hi ha qui no és conscient d’això. En un cas o un altre, la diferència entre l’interès que pagaria de no aplicar-se-li el sòl i el que està pagant, al final pot sumar un bon pessic.

El 9 de maig de 2013, el Tribunal Suprem va dictar la seva primera sentència d’anul·lació de clàusules terra, en resolució de recurs en procediment judicial a aquest efecte, instat per AUSBANC contra el BBVA, Caixes Rurals Unides, S.C. C. i NCG Banc S.A.U.

Els antecedents, la sentència i els posteriors, estan fent córrer rius de tinta, si bé, com sol succeir, les informacions dels mitjans de vegades donen lloc a certa confusió en les persones del carrer, llecs en Dret, que es generen expectatives, no sempre es corresponen amb la realitat.

El resum de la sentència és que es declara la nul·litat de les clàusules terra de diversos préstecs hipotecaris (no en tots), per haver-se pactat -aquesta clàusula- amb falta de transparència i claredat (per falta d’informació, per inserir-se conjuntament amb clàusules sostre, per quedar emmascarades en una aclaparant quantitat de dades, etc.). I la seva anul·lació no es fa retroactivament, per la qual cosa no procedeix la devolució del ja pagat en tal concepte. 

La conclusió és per tant que les clàusules terra són lícites i podran seguir sent usades en els contractes, sempre que existeixi transparència i claredat en la informació que sobre la mateixa es faciliti al consumidor, suficient per identificar la seva rellevància en el contracte i permeti conèixer el veritable repartiment de riscos de la variabilitat del tipus d’interès.

Això comportarà que s’hagi d’analitzar cada cas concret, per poder descartar les que són il·lícites per no complir el principi, i mantenir les que es van contractar o contractin amb coneixement de causa del consumidor.

Les entitats bancàries i financeres condemnades per aquesta sentència, després de molt deliberar, comencen a moure fitxa (no totes). I en compliment d’aquella, algunes ja estan eliminant de motu propi l’aplicació d’interès terra als seus clients, que fins i tot en consultes per banca on line a les seves dades, poden comprovar com l’entitat ha fet ja els canvis oportuns en el tipus d’interès que apliquen al seu préstec, i fins i tot han retornat l’excés pagat amb posterioritat a la sentència del T.S. (no l’anterior per causa de la declaració de no retroactivitat).

En els casos en què aquestes entitats sentenciades concretes no actuïn sense requeriment del particular, o en altres casos en què el préstec es trobi vinculat a altres Bancs, Caixes o entitats financeres, alienes al procediment judicial objecte d’aquesta sentència, l’aconsellable sigui verificar amb un advocat la licitud o no de la clàusula signada, per poder reclamar de forma efectiva la seva inaplicació, tractant d’afinar en el propi àmbit bancari (oficina particular, Servei d’Atenció al Client, Banco de España), procurant evitar per tots els mitjans haver de reclamar el dret per la via judicial, que si bé té probabilitat d’èxit pràcticament assegurada, és una via més cara i llarga.

I a més d’aconseguir pagar menys pel nostre préstec hipotecari, no podem deixar d’esmentar la importància que la nul·litat de clàusules abusives com la qual ens ocupa, poden tenir en moments tan complicats i rellevants com les execucions hipotecàries, doncs arran de sentències com la del TJUE de 14 de març de 2013 podria arribar a ser viable la improcedència de l’execució plantejada sobre la base d’una quantia reclamada, calculada indegudament per aplicació d’un tipus d’interès no adequat per nul·litat de la clàusula que ho determina.Do you have a mortgage loan? Do you monitor when your interest rate is reset? Have you checked the outcome of this reset and noticed that recently, despite the low interest rates on the market, your mortgage rate has a floor and doesn’t go below that?

If so, you have a “floor clause”. Perhaps you already knew this, but some people are not aware of it. In whichever case, the difference between the interest you would pay if the floor clause was not applied and what you are effectively paying, can, in the end, amount to quite a considerable sum.

On the 9th of May, 2013, the Spanish Supreme Court issued its first ruling annulling mortgage floor clauses. This was in response to a court appeal brought by AUSBANC (the Spanish Bank Consumers Association) against the Spanish banks and savings banks BBVA, Cajas Rurales Unidas, S.C.C. and NCG Banco S.A.U.

The background to this case, the ruling and its follow up, have received a huge amount of coverage in the press, although, as tends to happen, information in the press can cause confusion to the lay person, not versed in law, and can create expectations, not always based on reality.

To sum the ruling up, it declared floor clauses in numerous mortgages null (though not all), saying this clause was agreed with a lack of clarity and transparency (there was a lack of information, it was included along with a ceiling clause, or was buried in an overwhelming amount of data, etc.). The annulment cannot be applied retroactively, which means there is no refund for what has already been paid for this concept.

The conclusion reached therefore is that floor clauses are legal and can continue to be used in contracts, so long as there is clarity and transparency in the information given to the customer on this matter, enough to identify its relevance to the contract and to be aware of the real spread of risks on the  variability of the interest rate.

This means that every individual case must be looked at carefully, in order to rule out those that are illegal because they don’t meet the criteria, and keep those that were or are contracted with the full knowledge of the consumer.

The banking and financial institutions who were ruled against by this judgement have, after a lot of thought, started to act (though not all). And to comply with it some institutions are already removing the application of the floor clause rate to their customers of their own accord, so customers, when checking their accounts on line, can see for themselves that the institution has already made the appropriate changes to the interest rate which is applicable to their mortgage, and have even returned the excess amount paid following the Spanish Supreme Court ruling (though not what was paid prior to it, as it is not retroactive).

In cases where certain institutuions have been ruled against and do not act unless the person asks them to, or in cases where the mortgage was linked to other banks, savings banks, or financial institutions not part of this court ruling, the best thing to do would be to check with a lawyer on the legality or otherwise of the clause you signed, to be able to claim its non application more effectively, while trying to keep the matter close to your area of banking (your local branch, your bank’s Customer Servicie, the Bank of Spain), Above all, try to avoid having to take the bank to court, because though you are very likely to win the case, it will be a much longer and more expensive process.

So as well as managing to pay less for our mortgage, we mustn’t forget to mention the importance that the annulment of abusive clauses such as these  can have in such difficult and complex moments as bank repossessions, for, as a result of rulings such as that of the Court of Justice of the European Union (CJEU) of 14th of March, 2013, the lawfulness of the legal action could be contested on the basis of the amount claimed, if it was wrongly calculated by applying an invalid interest rate determined by a null clause.