El pasado 14 de marzo, la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana aprobó la Resolución por la que se determina el sistema de índices de precios de los alquileres de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda, publicado en el BOE el 15 de marzo y en vigor a partir del día siguiente, esto es, desde el 16 de marzo de 2024.

Como ya informamos en su momento, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo determinados límites al precio de los arrendamientos de vivienda a aplicar a los contratos que se formalizaran desde su entrada en vigor (esto es, el 26 de mayo de 2023) y una vez aprobado el sistema de índices de precios de referencia, los cuales deben ser realizados por ámbitos territoriales entre las distintas comunidades autónomas.

La Resolución de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana de fecha 14 de marzo ha aprobado el sistema estatal de dichos índices que aplicaran a las zonas de mercado residencial tensionado.

En consecuencia, a partir del 16 de marzo de 2023 se aplican las limitaciones a las rentas derivadas del alquiler de viviendas que exponemos a continuación.

Concepto de Gran Tenedor

Antes de entrar a comentar dichas limitaciones, recordemos que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el concepto de gran tenedor considerándose como tal a la persona (física o jurídica) que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

No obstante, las comunidades autónomas tienen potestad de particularizar la definición de gran tenedor limitándolo a la titularidad de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicha Comunidad Autónoma, como así ha sido en el caso de Cataluña.

Asimismo, y a la vista de la confusión que generaba la definición de gran tenedor, los jueces y juezas de primera instancia de Barcelona, con competencias en materia civil, han adoptado de manera mayoritaria unos Criterios Orientadores a los efectos de clarificar el concepto de gran tenedor, los cuales convienen que:

1. Además de la plena propiedad sobre un inmueble, para considerar si se es gran tenedor computan las situaciones de usufructo.
2. Computarán aquellas fincas identificadas como vivienda en el Registro de la Propiedad, aunque catastralmente y/o en la realidad tengan otro uso y aunque físicamente estén divididas en varios departamentos, siempre que sean susceptibles de ser destinadas, en todo o en parte, a un uso residencial.
3. En cuanto al entorno geográfico en el que hacer el cómputo de titularidades:

   a. para hacer el cómputo general de titularidad de “más de diez inmuebles” se tendrán en cuenta todos los ubicados en el territorio nacional del Estado, dado la que Ley tiene un ámbito de implantación geográfico estatal.

   b. cuando deba hacerse el cómputo particularizado de “cinco o más inmuebles urbanos” (como es el caso de Cataluña) se computarán solo aquellos que estén ubicados en dicho ámbito territorial.

4. En caso de titularidades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte alícuota superior al 50%.Para alcanzar el cómputo de los 1.500 metros cuadrados de uso residencial en el caso de titularidades compartidas, se deberá hacer el cálculo, teniendo en cuenta las partes alícuotas, incluyendo todas las fincas sobre las que se tenga alguna cuota de participación.

Viviendas situadas en Zona de Mercado Residencial Tensionado

Las implicaciones de alquilar una vivienda englobada en una zona de mercado residencial tensionado son distintas en consideración a si el propietario del inmueble tiene o no la consideración de gran tenedor:

• En caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del último contrato vigente los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos previstos en la Ley (por ejemplo, supuestos de rehabilitación), en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.
  En cualquier caso, no podrá repercutirse al arrendatario gastos no previstos en el contrato anterior (basura, comunidad, etc.).
• En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder la MENOR de las siguientes cantidades:

1. la renta del último contrato vigente los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual; o

2. el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

No obstante, e independientemente de que el arrendador sea o no gran tenedor, el límite máximo de los Índices de Referencia también se aplicará a las viviendas que no hubieren estado en alquiler en los últimos cinco años.

En el caso de Cataluña, el pasado 14 de marzo, la Secretaría de Estado y Agenda Urbana aprobó otra Resolución en la que se indica los ciento cuarenta municipios de dicha Comunidad Autónoma que, a partir del 16 de marzo, son considerados zona de mercado residencial tensionado. Es de destacar que Cataluña es, por ahora, la única comunidad que ha solicitado la aplicación del índice en su territorio.

Viviendas que no están situadas en Zona de Mercado Residencial Tensionado

En el supuesto de alquiler de viviendas que no se hallen en ninguna zona de mercado residencial tensionado, no resultará de aplicación las limitaciones anteriormente referidas, pudiendo estipularse libremente el precio del arrendamiento entre las partes.

No obstante, hay que recordar que, en el caso de actualización de renta, la Ley de la Vivienda ha determinado un límite máximo del 3% en la subida del precio anual del alquiler que, en el caso de grandes tenedores es imperativo y, en el caso de que el arrendador no sea gran tenedor, podrá superarse por pacto expreso entre las partes.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo.