El pasado 26 de abril entró en vigor en Cataluña el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda (DL 6/2024), que introduce novedades importantes el arrendamiento de temporada y de habitación, así como nuevas obligaciones de información en las ofertas y contratos de arrendamiento, y establece un nuevo derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en la transmisión de determinadas viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado.

No sorprende a nadie que, actualmente, en los portales inmobiliarios de Cataluña se ha reducido la oferta de alquiler para vivienda permanente y, por el contrario, se ha incrementado el parque de inmuebles destinados a lo que se califica de “alquiler de temporada”, cuando en realidad se refieren a arrendamientos de vivienda, pero con una limitación temporal.

Ante esta situación, la Generalitat de Cataluña ha considerado necesario aprobar, con carácter de urgencia, un decreto ley que permita dotar de protección a los arrendatarios que precisen del alquiler de una vivienda permanente pero que quedan excluidos del régimen aplicable a la misma al alquilárseles una vivienda limitada en el tiempo.

Las previsiones del DL 6/2024 resultarán de aplicación a los nuevos contratos de alquiler de temporada o de habitaciones que se firmen a partir de su entrada en vigor, por lo que, en principio, los actuales contratos de arrendamiento de este tipo existentes en Cataluña seguirán rigiéndose por sus actuales condiciones, hasta el momento de su renovación.

Convalidación del DL 6/2024

Antes de entrar en su contenido, es necesario aclarar el hecho de que el DL 6/2024 se ha aprobado al amparo del artículo 64 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, el cual establece que, en el caso de una necesidad extraordinaria y urgente, el Gobierno de la Generalitat puede dictar disposiciones legislativas provisionales bajo la forma de decretos leyes, los cuales quedan derogados si en el plazo improrrogable de treinta días subsiguientes a la promulgación no son validados expresamente por el Parlamento.

En consecuencia, si bien dicha norma ya ha entrado en vigor, deberá ser validada por el Parlamento de Cataluña dentro de los 30 días hábiles posteriores a su promulgación (acaecida el 24 de abril de 2024), pues, de lo contrario, quedará derogado. No olvidemos, pues, que el DL 6/2024 ha sido promulgado en un momento en el que Cataluña carece de Parlamento por lo que, si este no puede convalidarlo, deberá hacerlo la Diputación Permanente de Catalunya en el caso de que el Parlamento no esté constituido tras la convocatoria electoral del 12 de mayo de 2024.

Aclarado este aspecto, a continuación, entramos a comentar las novedades más significativas introducidas por el DL 6/2024.

Arrendamientos de temporada

El DL 6/2024 establece que, con independencia de su duración, los arrendamientos de temporada suscritos por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o análogas estarán sometidos a las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a, entre otras, las rentas y sus limitaciones aplicables a las viviendas situadas en zonas de mercado de residencial tensionado, al considerarse que su finalidad es cubrir las necesidades de vivienda permanente, aunque tengan un carácter temporal.

En consecuencia, los únicos arrendamientos de temporada a los que resultarán aplicables las previsiones sobre arrendamientos para uso distinto al de vivienda son aquellos con fines de ocio, vacaciones o recreativos (incluidos aquellos que tienen como finalidad asistir a certámenes, congresos, ferias, festivales, etc.).

A tales efectos, el DL 6/2024 determina que en los contratos de arrendamiento de temporada deberá incluirse siempre, entre otra información obligatoria, la finalidad de carácter temporal, debiéndose acreditar está debidamente. Asimismo, la documentación acreditativa deberá depositarse junto con la fianza, presumiéndose que el arrendamiento es para vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditada la finalidad de carácter temporal.

Arrendamiento de vivienda por habitaciones

En este caso, el DL 6/2024 determina que el arrendamiento de una vivienda por habitaciones no debe desnaturalizar el arrendamiento de vivienda ni permitir evitar la aplicación de dicho régimen a este tipo de contratos, por lo que se prevé que, si la vivienda está ubicada en una zona de mercado residencial tensionado la suma de las rentas pactadas (vigentes de forma simultánea) no podrá rebasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

Obligaciones de información en la publicidad del alquiler de vivienda y en los contratos

Se introducen determinadas obligaciones de información:

• En el momento de anunciar el alquiler de una vivienda, el anuncio u oferta deberá indicar el precio de referencia del alquiler que resulte del sistema de índices del Gobierno, el precio del alquiler del último contrato vigente de los últimos cinco años e indicar, asimismo, la condición de gran tenedor del propietario, si lo fuera, siempre que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensado.
  Es importante destacar que se otorga un plazo de tan solo cinco días para que el contenido de los anuncios de arrendamiento de vivienda, publicados antes de la entrada en vigor del DL 6/2024, se adapte a sus previsiones.
• En los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada y de habitaciones, además de la mención de la finalidad de carácter temporal a la que hemos hecho referencia más arriba, deberá incluirse, asimismo, la información del anuncio prevista en el párrafo anterior.
  Asimismo, en el momento de la firma del contrato el inquilino tiene derecho a recibir, entre otros, la cédula de habitabilidad y, en su caso, el certificado de eficiencia energética.

Nuevo derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Cataluña

Con la finalidad de aumentar el parque de vivienda pública en Cataluña, se regula un derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en los supuestos de transmisión de viviendas que estén situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensado y que, asimismo, pertenezcan a un gran tenedor persona jurídica que deberá estar inscrito en el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda.

Por tanto, deben cumplirse ambos requisitos para que la Generalitat pueda ejercer su derecho. Llegados a este punto, es importante recordar que a fecha de hoy no se ha creado el referido Registro. Por tal razón, dicha circunstancia debería impedir, hasta que no exista el mismo, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el DL 6/2024 por no cumplirse uno de los dos requisitos exigidos a tal fin.

Régimen sancionador

Se introducen varias infracciones por el incumplimiento de las medidas anteriormente expuestas, clasificándose estas de leves a muy graves.

a) Se consideran infracciones leves con sanciones de hasta 9.000 euros:

• No hacer constar la información requerida en publicidad, ofertas o contratos;
• Alquilar una vivienda estableciendo una renta que supere el 10% del importe máximo permitido, en relación con aquellas viviendas sometidas el régimen de contención de rentas.

b) Se consideran infracciones graves con sanciones de hasta 90.000 euros:

• Alquilar una vivienda por una renta superior de entre el 10% y el 30% del importe máximo permitido, en relación con aquellas viviendas sometidas el régimen de contención de rentas;
• No hacer constar en el contrato de arrendamiento su causa o finalidad;
• Repercutir en el arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria, así como los de formalización del contrato.

c) Se consideran infracciones muy graves con sanciones de hasta 900.000 euros:

• Alquilar una vivienda por una renta superior al 30% del importe máximo permitido, en relación con aquellas viviendas sometidas el régimen de contención de rentas;
• Otorgar una calificación fraudulenta a la causa o finalidad del contrato de arrendamiento (que deberá haberse declarado por sentencia firme) para evitar la aplicación de los derechos y garantías reconocidos a las personas arrendatarias.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo.