Recientemente hemos recibido diversas consultas de nuestros clientes solicitando asesoramiento sobre las hipotecas inversas. Mediante el presente post queremos informarles sobre este producto, analizando sus pros y contras.

¿Qué es la hipoteca inversa?

Es un producto financiero dirigido a personas mayores de 65 años y/o dependientes que, a cambio de poner su vivienda como garantía (pero sin perder su titularidad), el banco o entidad aseguradora les paga una renta mensual. En España está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Reforma del mercado hipotecario.

Características de la hipoteca inversa:

1. La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia.

2. Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del valor resultante de la tasación, del tipo de vivienda a hipotecar y de su destino (habitual, vivienda secundaria, vivienda alquilada a un tercero,…), de la edad de la persona que suscriba la hipoteca, y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).

3. Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.

4. En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

Aspectos a considerar:

En primer lugar, es menester señalar que, a priori, no se trata de un mal producto, pero ha sido la manera de comercializarlo la que, en ocasiones, ha hecho que fuera abusivo. Hay que pensar que se trata de un producto dirigido a personas especialmente vulnerables (mayores de 65 años y/o personas con dependencia severa o gran dependencia) con necesidad de ingresos (normalmente las pensiones no les son suficientes para cubrir sus gastos y/o para vivir cómodamente) y que tienen una vivienda en propiedad libre de cargas. Se trata, pues, de un amplio margen de población, especialmente vulnerable y necesitada de liquidez.

En segundo lugar, se trata de un producto que sólo las entidades bancarias y/o entidades aseguradoras pueden ofrecer y que viene escasamente regulado (Ley 41, de 7 de diciembre de 2007), sin desarrollo reglamentario alguno. Según la D.A. 1ª punto 4º de dicha Ley, se exige que las Entidades crediticias ofrezcan un asesoramiento independiente a los particulares, con la finalidad de garantizar los derechos de los clientes y la adecuación del producto a sus necesidades económicas y financieras. Nuestra opinión en este punto es muy clara: una de las partes contratantes NO PUEDE dar asesoramiento independiente sobre un producto que quiere “colocar”. Además, por nuestra experiencia, las entidades bancarias dan una información sesgada e interesada sobre los productos que ofrecen.

Hay que revisar las cláusulas contractuales de la hipoteca inversa para evitar cláusulas abusivas. Debemos ser conscientes que para el banco es un negocio y nunca va a salir perdiendo, así que hay que revisar y discutir el clausulado para evitar abusos. Ejemplos de estas cláusulas abusivas son elevados intereses por encima de la media del mercado respecto de las hipotecas “ordinarias”, y costes elevados, pues, además de los gastos de formalización (notaría y registro), tasación,  gestión y comisiones varias, en el supuesto de rentas vitalicias, se exige firmar, además,  una prima de seguro de vida, que supone un gasto elevado (puede rondar el 6% del valor de tasación).

Pero el mayor problema viene cuando fallecen los rentistas, pues es el momento de saldar cuentas con el banco y devolver el capital dispuesto en forma de renta por sus beneficiarios, más los intereses pactados. Es aquí donde puede surgir un grave problema para los herederos, a quienes corresponde liquidar la deuda. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p.ej., con un préstamo hipotecario) o bien mediante la venta de la vivienda. En el supuesto, más que probable, de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad  financiera podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses. Es importante saber que, si los herederos aceptan la herencia “pura y simplemente”, deberán asumir la deuda que el fallecido dejó pendiente con la entidad, pero si aceptan a beneficio de inventario, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que pueda ejecutar el cobro contra el patrimonio personal de los herederos.

En conclusión, la hipoteca inversa es un producto financiero útil para permitir que pensionistas con rentas bajas puedan vivir cómodamente su jubilación; sin embargo, es necesaria la redacción de un reglamento que desarrolle el producto y que asegure que los destinatarios del mismo reciban un asesoramiento suficiente e imparcial antes de la toma de decisión de contratar dicho producto.

En Estudi Jurídic podemos asesorarle sobre este tipo de producto, a fin de que usted pueda tener la tranquilidad de estar contratando algo que le protege y no un producto que, a la postre, le suponga un problema para usted y/o sus herederos. Si tiene cualquier duda, llámenos, estaremos encantados de atenderle.

Publicado por Gal·la Sánchez

Darrerament hem rebut diverses consultes dels nostres clients sol·licitant assessorament sobre les hipoteques inverses. Mitjançant el present post volem informar-los sobre aquest producte, analitzant els seus pros i contres.

Què és la hipoteca inversa?

És un producte financer dirigit a persones majors de 65 anys i/o dependents que, a canvi de posar el seu habitatge com a garantia (però sense perdre la seva titularitat), el banc o entitat asseguradora els paga una renda mensual. A Espanya està regulada per la Llei 41/2007, de 7 de desembre, de Reforma del mercat hipotecari.

Característiques de la hipoteca inversa:

1. La hipoteca inversa ha de ser concedida per una entitat de crèdit o una entitat asseguradora i el sol•licitant i els beneficiaris que aquest pugui designar han de ser majors de 65 anys o afectats de dependència severa o gran dependència.

2. S’exigeix que la taxació de l’habitatge sigui realitzada per una societat de taxació i que l’immoble es trobi assegurat contra danys. Lògicament, l’import del crèdit i, per tant, la quantia a percebre, dependrà del valor resultant de la taxació, del tipus d’habitatge a hipotecar i de la seva destinació (habitual, habitatge secundari, habitatge llogat a un tercer,…), de l’edat de la persona que subscrigui la hipoteca, i de la forma de percepció (capital únic, renda temporal o renda vitalícia).

3. Una vegada mort el deutor hipotecari o l’últim beneficiari, correspon als hereus liquidar la situació amb l’entitat de crèdit. Podran optar per cancel•lar totalment el crèdit hipotecari, per a això hauran de satisfer a l’entitat de crèdit la totalitat dels dèbits vençuts més els interessos, sense que l’entitat pugui en aquests casos exigir cap compensació per la cancel•lació de la hipoteca. Aquesta cancel•lació pot produir-se mitjançant l’ús de fons propis dels hereus, mitjançant el refinançament del deute contret (p.ex., amb un préstec hipotecari) o bé vendre l’habitatge.

4. En el cas que els hereus no vulguin, o no puguin, cancel•lar el crèdit hipotecari, l’entitat de crèdit podrà executar la hipoteca i rescabalar-se així dels dèbits vençuts, amb els seus interessos, tenint en compte que en aquest cas la hipoteca respon dels interessos tot i que aquests s’hagin generat en termini superior a cinc anys. No obstant això, l’entitat només podrà obtenir el recobrament fins a on aconsegueixin els béns de l’herència, sense que l’entitat financera pugui executar el cobrament amb un altre patrimoni personal dels hereus.

Aspectes a considerar:

En primer lloc, és necessari assenyalar que, a priori, no es tracta d’un mal producte, però ha estat la manera de comercialitzar-ho la que, en ocasions, ha fet que fos abusiu. Cal pensar que es tracta d’un producte dirigit a persones especialment vulnerables (majors de 65 anys i/o persones amb dependència severa o gran dependència) amb necessitat d’ingressos (normalment les pensions no els són suficients per cobrir les seves despeses i/o per viure còmodament) i que tenen un habitatge en propietat lliure de càrregues. Es tracta, doncs, d’un ampli marge de població, especialment vulnerable i necessitada de liquiditat.

En segon lloc, es tracta d’un producte que només les entitats bancàries i/o entitats asseguradores poden oferir i que ve escassament regulat (Llei 41, de 7 de desembre de 2007), sense desenvolupament reglamentari. Segons la D.A. 1ª punt 4º d’aquesta Llei, s’exigeix que les Entitats creditícies ofereixin un assessorament independent als particulars, amb la finalitat de garantir els drets dels clients i l’adequació del producte a les seves necessitats econòmiques i financeres. La nostra opinió en aquest punt és molt clara: una de les parts contractants NO POT donar assessorament independent sobre un producte que vol “col·locar”. A més, per la nostra experiència, les entitats bancàries donen una informació esbiaixada i interessada sobre els productes que ofereixen.

Cal revisar les clàusules contractuals de la hipoteca inversa per evitar clàusules abusives. Hem de ser conscients que per al banc és un negoci i mai sortirà perdent, així que cal revisar i discutir les clàusules per evitar abusos. Exemples d’aquestes clàusules abusives són: elevats interessos per sobre de la mitjana del mercat respecte de les hipoteques “ordinàries”, i costos elevats, doncs, a més de les despeses de formalització (notaria i registre), taxació, gestió i comissions vàries, en el supòsit de rendes vitalícies, s’exigeix signar, a més, una prima d’assegurança de vida, que suposa una despesa elevada (pot rondar el 6% del valor de taxació).

Però el major problema ve quan moren els perceptors de les rendes, doncs és el moment de saldar comptes amb el banc i retornar el capital disposat en forma de renda pels seus beneficiaris, més els interessos pactats. És aquí on pot sorgir un greu problema per als hereus, a qui correspon liquidar el deute. Podran optar per cancel·lar totalment el crèdit hipotecari, per a això hauran de satisfer la totalitat dels dèbits vençuts més els interessos, sense que l’entitat pugui en aquests casos exigir cap compensació per la cancel·lació de la hipoteca. Aquesta cancel·lació pot produir-se mitjançant l’ús de fons propis dels hereus, mitjançant el refinançament del deute contret (p. ex., amb un préstec hipotecari) o bé mitjançant la venda de l’habitatge. En el supòsit, més que probable, que els hereus no vulguin, o no puguin, cancel·lar el crèdit hipotecari, l’entitat financera podrà executar la hipoteca i rescabalar-se així dels dèbits vençuts, amb els seus interessos. És important saber que, si els hereus accepten l’herència “pura i simplement”, hauran d’assumir el deute que el mort va deixar pendent amb l’entitat, però si accepten a benefici d’inventari, l’entitat només podrà obtenir el recobrament fins a on aconsegueixin els béns de l’herència, sense que pugui executar el cobrament contra el patrimoni personal dels hereus.

En conclusió, la hipoteca inversa és un producte financer útil per permetre que pensionistes amb rendes baixes puguin viure còmodament la seva jubilació; no obstant això, és necessària la redacció d’un reglament que desenvolupi el producte i que asseguri que els destinataris del mateix rebin un assessorament suficient i imparcial abans de la presa de decisió de contractar aquest producte.

A Estudi Jurídic podem assessorar-li sobre aquest tipus de producte, a fi que vostè pugui tenir la tranquil.litat de contractar quelcom que el protegeix i no un producte que, fet i fet, li suposi un problema per a vostè i/o els seus hereus. Si té qualsevol dubte, truqui’ns, estarem encantats d’atendre’l.

Publicat per Gla·la sánchez