El DECRETO LEY 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados (DL 34/2020) establece una serie de medidas que permite a los arrendatarios exigir una reducción de la renta en los arrendamientos de locales que vengan afectados por las restricciones adoptadas por el Gobierno por motivo de la COVID-19.

El DL 34/2020 establece que, en aquellos contratos de arrendamiento de locales de negocio suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995, el arrendatario de un local en el que se desarrolle alguna actividad que haya sido suspendida o restringida parcialmente como consecuencia de la COVID19 pueda requerir fehacientemente al arrendador una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.

La intención perseguida con esta norma es que arrendador y arrendatario sean capaces de alcanzar un acuerdo durante el mes siguiente a contar desde la fecha del requerimiento del arrendatario. No obstante, y a efectos de evitar que las negociaciones se dilaten excesivamente en el tiempo, el DL 34/2020 establece que en el supuesto en que arrendador y arrendatario no sean capaces de renegociar las condiciones del arrendamiento del local en dicho plazo, la renta y otras cantidades debidas por el arrendatario deberán reducirse (mientras duren las medidas de restricción) según sigue:

1.En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, en un 50%.
Con las restricciones en vigor actualmente, esta medida afecta bares, restaurantes, gimnasios, centros de estética, bingos, casinos, salas de juego y ludotecas.
En este caso de suspensión, hay que tener en cuenta que si las medidas restrictivas se prolongan más de tres (3) meses en el transcurso de un año a contar desde la entrada en vigor del RL 34/2020, el arrendatario podrá optar, mientras se mantenga dicha circunstancia y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, por desistir unilateralmente del contrato mediando un preaviso de un mes y sin que ello conlleve el pago de ninguna penalización.

2.En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del local, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. Es decir, el 50% de la parte desaprovechada.
Según las restricciones actuales, entre los negocios con el aforo o los horarios parcialmente afectados por las restricciones hay teatros, comercios, tiendas de 24 horas y hoteles.

La aplicación de dichas medidas no quedará afectada por la prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento.

El DL 34/2020 permite que el arrendatario pueda exigir a la parte arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas, todas aquellas cantidades debidas a las garantías que hubiere prestado (EXCLUIDAS en cualquier caso la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente), estando obligada la parte arrendataria a reintegrar dichas garantías en el plazo de un año a contar desde la desaparición de las restricciones impuestas por motivo de la COVID19 o, en caso que su plazo de duración sea inferior, antes de la finalización del contrato.

Por último, es de destacar el hecho de que la efectividad de dichas medidas se aplica retroactivamente a la fecha del requerimiento remitido por el arrendatario por lo que el arrendador deberá abstenerse de emitir factura alguna contra la parte arrendataria hasta que transcurra el plazo mensual previsto para la negociación o, en caso de ser anterior, la fecha del acuerdo alcanzado.

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En el DOGC de data 22 d’octubre de 2020 s’ha publicat el DECRET LLEI 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats, pel qual la Generalitat estableix una sèrie de mesures dirigides al fet que l’arrendador i l’arrendatari suportin conjuntament les conseqüències negatives que es deriven de les prohibicions, suspensions i restriccions imposades per motiu de la COVID-19. Aquesta nova regulació va entrar en vigor el mateix dia de la seva publicació, això és, el 22 d’octubre de 2020.

El DECRET LLEI 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats (DL 34/2020) estableix una sèrie de mesures que permet als arrendataris exigir una reducció de la renda en els arrendaments de locals que vinguin afectats per les restriccions adoptades pel Govern per motiu de la COVID-19.
El DL 34/2020 estableix que, en aquells contractes d’arrendament de locals de negoci subscrits amb posterioritat a l’1 de gener de 1995, l’arrendatari d’un local en el qual es desenvolupi alguna activitat que hagi estat suspesa o restringida parcialment a conseqüència de la COVID19 pugui requerir fefaentment a l’arrendador una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte.
La intenció perseguida amb aquesta norma és que arrendador i arrendatari siguin capaços d’aconseguir un acord durant el mes següent a comptar des de la data del requeriment de l’arrendatari. No obstant això, i a l’efecte d’evitar que les negociacions es dilatin excessivament en el temps, el DL 34/2020 estableix que en el supòsit en què arrendador i arrendatari no siguin capaços de renegociar les condicions de l’arrendament del local en aquest termini, la renda i altres quantitats degudes per l’arrendatari hauran de reduir-se (mentre durin les mesures de restricció) segons segueix:

a) En cas de suspensió del desenvolupament de l’activitat, en un 50%.
Amb les restriccions en vigor actualment, aquesta mesura afecta bars, restaurants, gimnasos, centres d’estètica, bingos, casinos, sales de joc i *ludotecas.
En aquest cas de suspensió, cal tenir en compte que si les mesures restrictives es prolonguen més de tres (3) mesos en el transcurs d’un any a comptar des de l’entrada en vigor del RL 34/2020, l’arrendatari podrà optar, mentre es mantingui aquesta circumstància i fins a tres mesos després del cessament complet de les mesures, per desistir unilateralment del contracte mediant un preavís d’un mes i sense que això comporti el pagament de cap penalització.

b) En cas de restricció parcial de l’aprofitament material del local, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesura objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma. És a dir, el 50% de la part desaprofitada.
Segons les restriccions actuals, entre els negocis amb l’aforament o els horaris parcialment afectats per les restriccions hi ha teatres, comerços, botigues de 24 hores i hotels.
L’aplicació d’aquestes mesures no quedarà afectada per la prestació de serveis de lliurament a domicili o de recollida de productes en l’establiment.

El DL 34/2020 permet que l’arrendatari pugui exigir a la part arrendadora que imputi totalment o parcialment a l’obligació de pagar les referides rendes, totes aquelles quantitats degudes a les garanties que hagués prestat (EXCLOSES en qualsevol cas la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent), estant obligada la part arrendatària a reintegrar aquestes garanties en el termini d’un any a comptar des de la desaparició de les restriccions imposades per motiu de la COVID19 o, en cas que el seu termini de durada sigui inferior, abans de la finalització del contracte.

Finalment, és de destacar el fet que l’efectivitat d’aquestes mesures s’aplica retroactivament a la data del requeriment remès per l’arrendatari pel que l’arrendador haurà d’abstenir-se d’emetre factura alguna contra la part arrendatària fins que transcorri el termini mensual previst per a la negociació o, en cas de ser anterior, la data de l’acord aconseguit.

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