La Disposición Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada en el año 1994, establecía que ciertos contratos de arrendamiento de locales de negocio se verían finalizados a los 20 años de la entrada en vigor de la Ley.

Parecía que el plazo no llegaría nunca… pero el tiempo siempre nos alcanza y el plazo se cumple en diciembre de 2014, lo que nos obliga a revisar nuestro contrato y prever posibles consecuencias.

Como resultado del fin de este plazo, muchos contratos de alquiler de locales de negocio se verán extinguidos al inicio del 2015. No obstante lo anterior, no todos los contratos de arrendamiento se verán afectados por la llegada de este plazo, sino que únicamente lo harán algunos.

Puede que usted sea propietario de un local arrendado en las condiciones que enumeramos a continuación, o que, por el contrario, tenga su negocio establecido en un local en virtud de un contrato que cumpla dichas características. En todo caso, esta realidad legislativa nos obliga a revisar nuestro contrato de alquiler de local de negocio para ver si puede verse afectado.

En los siguientes puntos tratamos de exponer de forma resumida los aspectos principales que debería tener en cuenta para saber si su contrato queda afectado o no, advirtiéndole igualmente que, la casuística suele ir mucho más allá de lo que las leyes lo hacen, por lo que, en caso de tener dudas acerca de su contrato de arrendamiento de local de negocio, o de requerir información adicional al respecto, le invitamos a contactar con nosotros para resolver sus dudas.

¿Cuáles son las características que debe de tener mi contrato de alquiler de local para verse afectado? Las características que acumulativamente deberán reunir los locales que se verán afectados por la extinción, son las siguientes:

• Ser locales de negocio.

• Tener una superficie inferior a 2.500 m2.

• El contrato debe haberse firmado por una persona jurídica, antes del 9 de mayo de 1985,

• Deben tener una actividad comercial (comprendidas en la división 6 de la tarifa del Impuesto de Actividades Económicas) o cualquier otra actividad, siempre que pagaran una cuota por dicho impuesto en el año 1994 inferior a 85.000 pesetas (510,86 euros).

Una vez revisado su contrato de alquiler, puede verificar si el mismo se verá afectado por lo establecido en la disposición tercera, pero… ¿Cuáles son las consecuencias?

• La consecuencia inmediata es que su contrato de arrendamiento se verá extinguido por imperativo legal en diciembre del presente año.

Sin embargo, después de tanto tiempo de arrendamiento, y especialmente en caso que éste haya transcurrido de forma satisfactoria durante estos años, puede que a ambas partes les interese seguir con su relación contractual.

Si este es su caso, aproveche la oportunidad para negociar, con antelación suficiente, las nuevas cláusulas que vengan a regir su relación contractual, siendo conveniente el asesoramiento profesional adecuado para que su futura relación pueda transcurrir de forma beneficiosa y duradera para ambas partes.

Y ahora… ¿Qué derechos tengo como arrendatario? La extinción del contrato prevista en la Ley, prevé ciertos derechos que el arrendatario ostenta y que hay que tener en cuenta de cara a la finalización de dicho plazo, básicamente con dos vertientes:

1. Derecho de “arrendamiento preferente” al ex inquilino:

Se prevé una preferencia para alquilar el local, durante el año inmediatamente posterior a la extinción del arrendamiento, en idénticas condiciones a las que pudiesen ofrecerse a un nuevo arrendatario, lo cual obliga al arrendador a notificar con anterioridad al ex arrendatario respecto de las condiciones ofrecidas al posible nuevo inquilino, a fin de verificar que éste no se encuentra interesado en dicho local.

2. Indemnización:

En caso que en el local objeto del contrato extinguido se instalase (dentro del año posterior a la extinción) un nuevo negocio igual (o afín) al realizado por el antiguo arrendatario, le correspondería una indemnización equivalente a 18 mensualidades de la renta que se pagase en el momento de la extinción del contrato de arrendamiento.

Asimismo, y aprovechando la temática del post, les recordamos que la aprobación de la Ley Catalana 2/2014, de 27 de enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público, introdujo mediante su artículo 123 la obligación de tributar en los contratos de arrendamiento por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,3% durante el ejercicio 2014 y al 0,5 a partir de enero de 2015, mediante autoliquidación, ante las oficinas liquidadoras correspondientes, y en el plazo de 1 mes a contar desde la fecha de formalización del contrato.

El incumplimiento de dicha obligación puede suponer incurrir en determinadas sanciones, por lo que le recomendamos tenga presente este aspecto en caso que se disponga a formalizar un contrato a fin de evitar una sanción de este tipo.

La actualidad, por tanto, le obliga a revisar su contrato de alquiler de local, para ver si el mismo puede verse extinguido en diciembre del presente año, y tomar las decisiones que le sean más convenientes con antelación suficiente.

Por todo lo expuesto en el presente post, nuestro consejo es que en caso de duda al respecto de sus contratos, contacten con Estudi Jurídic Sánchez & De Canals para poder ofrecerles un asesoramiento legal al respecto.

Publicado por Andrea Serrano

La Disposició Tercera de la Llei d’Arrendaments Urbans, aprovada en l’any 1994, establia que certs contractes d’arrendament de locals de negoci es veurien finalitzats als 20 anys de l’entrada en vigor de la Llei.

Sembla que el termini no arribaria mai…perè el temps sempre ens arriba i el termini es compleix al desembre de 2014, el que ens obliga a revisar el nostre contracte i preveure possibles conseqüències.

Com resultat de la fi d’aquest termini, molts contractes de lloguer de locals de negoci es veuran extingits a l’inici del 2015. No obstant això l’anterior, no tots els contractes d’arrendament es veuran afectats per l’arribada d’aquest termini, sinó que únicament hop faran alguns.

Pot ser que vostè sigui propietari d’un local arrendat en les condicions que enumerem a continuació, o que, per contra, tingui el seu negoci establert en un local en virtut d’un contracte que compleixi aquestes característiques. En tot cas, aquesta realitat legislativa ens obliga a revisar el nostre contracte de lloguer de local de negoci per a veure si pot veure’s afectat.

En els següents punts tractem d’exposar de forma resumida els aspectes principals que hauria de tenir en compte per a saber si el seu contracte queda afectat o no, advertint-li igualment que, la casuística sol anar molt més allà del que les lleis ho fan, pel que, en cas de tenir dubtes sobre el seu contracte d’arrendament de local de negoci, o de requerir informació addicional referent a això, li convidem a contactatr amb nosaltres per a resoldre els seus dubtes.

Quins són les característiques que deu tenir el meu contracte de lloguer de local per veure’s afectat? Les característiques que acumulativament haurien de reunir els locals que es veuran afectats per l’extinció, són les següents:

• Ser locals de negoci.

• Tenir una superfície inferior a 2.500 m2.

• El contracte ha d’haver-se signat per una persona jurídica, abans del 9 de maig de 1985.

• Han de tenir una activitat comercial (compreses en la divisió 6 de la tarifa de l’Impost d’Activitats Econòmiques) o qualsevol altra activitat, sempre que paguessin una quota per dita imposada en l’any 1994 inferior a 85.000 pessetes (510,86 euros).

Una vegada revisat el seu contracte de lloguer, pot verificar si el mateix es veurà afectat per l’establert en la disposició tercera, però… Quines són les conseqüències?

• La conseqüència immediata és que el seu contracte d’arrendament es veurà extingit per imperatiu legal al desembre del present any.

No obstant això, després de tant temps d’arrendament, i especialment en cas que aquest hagi transcorregut de forma satisfactòria durant aquests anys, pot ser que ambdues parts els interessi seguir amb la seva relació contractual.

Si aquest és el seu cas, aprofiti l’oportunitat per a negociar, amb antelació suficient, les noves clàusules que vengen a regir la seva relació contractual, sent convenient l’assessorament professional adequat perquè la seva futura relació pugui transcórrer de forma beneficiosa i duradora per a ambdues parts.

I ara… Quins drets tinc com arrendatari? L’extinció del contracte previst en la Llei, preveu certs drets que l’arrendatari ostenta i que cal tenir en compte de cara a la finalització d’aquest termini, bàsicament amb dos vessants:

1. Dret d’arrendament “preferent” al antic inquilí:

Es preveu una preferència per a llogar el local, durant l’any immediatament posterior a l’extinció de l’arrendament, en idèntiques condicions a les quals poguessin oferir-se un nou arrendatari, la qual cosa obliga a l’arrendador a notificar amb anterioritat a l’antic arrendatari les condicions ofertes al possible nou inquilí, a fi de verificar que aquest no es troba interessat en dit local.

2. Indemnització:

En cas que en el local objecte del contracte extingit s’instal•lés (dintre de l’any posterior a l’extinció) un nou negoci igual (o afí) al realitzat per l’antic arrendatari, li conrrespondria una indemnització equivalent a 18 mensualitats de la renda que es pagués en el moment de l’extinció del contracte d’arrendament .

Així mateix, i aprofitant la temàtica del post, els vam recordar que l’aorovació de la Llei Catalana 2/2014, de 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic, va introduir mitjançant el seu article 23 l’obligació de tributar en els contractes d’arrendament per l’impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentals al tipus del 0,3% durant l’exercici 2014 i al 0,5 a partir de gener de 2015, mitjançant autoliquidació, davant les oficines liquidadores corresponents, i en el termini de 1 mes a contar des de la data de formalització del contracte.

L’incompliment d’aquesta obligació pot suposar incórrer en determinades sancions, pel que li recomanem tingui present aquest aspecte en cas qye es disposi a formalitzar un contracte a fi d’evitar d’una sanció d’aquest tipus.

L’actualitat, per tant, li obliga a revisar el seu contracte de lloguer de local, per a veure si el mateix pot veure’s extingit al desembre del present any, i prendre les decisions que li sigui més convenients amb antelació suficient

Per tot l’exposat en el present post, el nostre consell és que en cas de dubte referent als seus contractes, contactin amb estudi Jurídic Sánchez & de Canals per a poder oferir-los un assessorament legal referent a això.

Publicat per Andrea Serrano

The third provision of the Spanish Urban Lettings Act (Ley de Arrendamientos Urbanos, Disposición Tercera), passed in 1994, stated that certain leases for business premises would come to an end 20 years from the Act’s entry into force.

It seemed like the time would never come… But time always catches up with us and the deadline will be reached in December 2014, obliging us to check our leases and anticipate possible consequences.

With this deadline being reached, many leases for business premises will be terminated at the start of 2015. That notwithstanding, not all leases will be affected by the deadline, but rather only some.

You may be the owner of premises let under the conditions set out below, or, alternatively, your business may be established on premises under a contract with those characteristics. Either way, this legislative fact obliges us to check the leases of our business premises to see if they may be affected.

In the following points we try to summarise the main issues to consider to establish whether or not your lease is affected. We should also warn you that civil case law usually goes way beyond what the law in fact states, for which reason, if you have any questions about the lease for your business premises, or require additional information about it, please get in touch with us and we will answer your questions.

What characteristics must the lease for my premises have in order to be affected? The premises that will be affected by the termination must have all of the following characteristics:

• They must be business premises.

• They must have a floor area of less than 2,500 m2.

• The lease must have been signed by a single juristic person before 9 May 1985.

• They must be used for a business activity (included in section 6 of the Business Activity Tax (Impuesto de Actividades Económicas) table) or any other activity, provided an amount of less than 85,000 pesetas (510.86 euros) was paid for that tax in 1994.

Once you have checked your lease, you can establish whether it will be affected by the text of the third provision, but… What are the consequences?

• The immediate consequence is that your lease will be terminated by force of law in December of this year.

However, after renting for so long, and especially where that has taken place satisfactorily during those years, it may be the case that both parties wish to continue their contractual relationship.

If that is the case, take this opportunity, in plenty of time, to negotiate the new clauses that will govern your contractual relationship, for which you should seek suitable professional advice, so that the future relationship will be beneficial and lasting for both parties.

And now… What rights do I have as a tenant? The termination of the lease provided for by this law confers certain rights on the tenant, which must be taken into account vis-à-vis the deadline, with basically two aspects:

1. Right of ‘preferential letting’ for the former tenant:

In the year immediately following the termination of the lease, a preference is provided for when the premises are let, under conditions identical to those that a new tenant could offer, which obliges the landlord to notify the former tenant in advance regarding the conditions offered to the potential new tenant, in order to establish that they are not interested in the premises.

2. Compensation:

Where (within one year following the termination) a new business the same as (or similar to) that carried out by the former tenant is established on the premises covered by the lease, they will be entitled to compensation equivalent to 18 monthly instalments of the rent that was paid at the time the lease was terminated.

Also, taking advantage of the subject matter of this post, may we remind you that the passing of Catalan Law 2/2014, of 27 January, on tax, administrative, financial and public sector measures, brought in, under Article 123 of that law, the obligation to pay Property Transfer and Documented Legal Transaction Tax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) on leases at the rate of 0.3% in 2014 and 0.5% from January 2015. The amount is subject to self-assessment and payable at the relevant receiving office within one month of signing the lease.

Failure to comply with that obligation may incur certain penalties, so we recommend that you bear the matter in mind if you are about to sign a lease, in order to avoid such a penalty.

The current situation, therefore, obliges you to check the lease for your premises, to see if it could be terminated in December of this year and to make the decisions that are best for you in sufficient time.

Given everything set out in this post, if you have any questions regarding your leases, our advice is to contact Estudi Jurídic Sánchez & De Canals, so that we can provide you with legal advice on the matter.

Published by Andrea Serrano