El 26 de mayo ha entrado en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que determina, entre otras novedades, la posibilidad de topar la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

El 25 de mayo se publicó en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la cual ha entrado en vigor al día siguiente de su publicación, a excepción de los Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, los cuales entrarán en vigor el 1 de enero de 2024.

A continuación, pasamos a analizar los aspectos más relevantes que vienen regulados en la nueva Ley de la Vivienda:

LIMITACIONES AL PRECIO DE LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS

Antes de pasar a comentar las limitaciones introducidas al precio de los alquileres de viviendas, resulta necesario observar dos aspectos regulados por la Ley de la Vivienda:

Zonas de mercado residencial tensionado: La Administración competente podrá declarar como zona de mercado residencial tensionado aquellas zonas en que se cumplan cualquiera de las siguientes condiciones:

• Que más del 30% de los ingresos medios de los hogares sean destinados al alquiler más los gastos y suministros básicos, o
• Que haya un porcentaje acumulado de los precios del alquiler en al menos más de 3 puntos por encima del IPC, en los 5 años anteriores a la declaración como áreal de mercado de vivienda tensionado.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado, que se revisará cada 3 años; como comentaremos más adelante, permitirá, por una parte, modificar el régimen de prórrogas de los contratos y, por otra parte, topar los precios de los arrendamientos.

Se redefine el concepto “gran tenedor”: La Ley de la Vivienda define como gran tenedor a:

• Personas físicas o jurídicas propietarias de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
• Personas físicas o jurídicas propietarias de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, de una zona tensionada, cuando lo motive la Comunidad Autónoma en la memoria justificativa.

Los grandes tenedores quedan obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones) por un plazo máximo de un año cuando el arrendatario acredite documentalmente que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.

En base a lo anteriormente comentado, las limitaciones a los precios de las viviendas son los que relacionamos a continuación:

a) Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta para los grandes tenedores: eliminación del IPC como índice de referencia
El Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio ofrecía entre sus medidas un límite a las actualizaciones de la renta que se produjeran hasta el 31 de diciembre de 2022 para los alquileres de viviendas, que en la práctica quedó limitado al 2% y, ante la evolución del IPC, el Real Decreto-ley 20/2022 extendió dicho límite hasta el 31 de diciembre de 2023.

Siguiendo esta línea, la Ley de la Vivienda ha determinado unos máximos en la subida del precio anual del alquiler a partir del 1 de enero de 2024:

• En 2024, un límite máximo del 3% que, en el caso de grandes tenedores es imperativo y, en el caso de que el arrendador no sea gran tenedor, podrá superarse por pacto expreso entre las partes.
• A partir del 1 de enero de 2025, dicho límite máximo se definirá por parte del INE.

Es de destacar que dichos límites afectarán a todas las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de si las mismas están situadas o no en una zona de mercado residencial tensionado (que comentaremos más adelante).

b) Limitaciones al precio de los alquileres de los nuevos contratos de las zonas tensionadas para los grandes tenedores:

La renta pactada al inicio del nuevo contrato se definirá de forma distinta dependiendo de si el arrendador es un gran tenedor o no:

• Arrendador no es un gran tenedor: la renta no podrá exceder la del contrato anterior una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos previstos en la Ley (por ejemplo, supuestos de rehabilitación), en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.
  En cualquier caso, no podrá repercutirse al arrendatario gastos no previstos en el contrato anterior (basura, comunidad, etc).
• Arrendador es un gran tenedor: la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro (lo cual aplicará una vez esté aprobado el sistema de índices).

c)Precio de los alquileres de los nuevos contratos de zonas no tensionadas

Se podrá elegir el precio del alquiler que se crea adecuado.

GASTOS DE GESTIÓN

El propietario pagará los gastos de gestión y formalización del contrato de arrendamiento, que no podrán ser a cargo del arrendatario.

BONIFICACIONES FISCALES EN MATERIA DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS (IRPF)

La modificación en el IRPF se circunscribe a las personas físicas perceptoras de rendimientos del capital inmobiliario y, por tanto, afecta a los tenedores de inmuebles personas físicas que no realicen una actividad económica de arrendamiento, en los términos previstos por la normativa.

Se prevé la aplicación de las siguientes reducciones (en el orden que señalamos e incompatibles entre ellas), siempre y cuando los arrendamientos cumplan las normas sobre incremento de rentas dentro de una zona de mercado residencial tensionado:

• 90%: cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento.
• 70%: cuando:
  • el arrendador hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y
  • se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del que la Administración limite la renta del alquiler
• 60%: cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora (en los términos de la normativa de IRPF) en los dos años anteriores al arrendamiento.
• 50%: reducción general.

El contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones que le corresponda entre las indicadas, siempre quedando la posibilidad de aplicar la reducción del 50%.
Tal y como hemos comentado al principio de este documento, los incentivos fiscales para los pequeños propietarios no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024.

PRÓRROGAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

La Ley de la Vivienda modifica el artículo 10 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de tal manera que, a la posible prórroga de hasta tres años prevista en el apartado 1, se añaden las siguientes:

• En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
  Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
• En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
  Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta previstas legalmente, o en el caso de que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

RECARGO EN EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI) DE INMUEBLES RESIDENCIALES

Se incrementa el recargo de IBI de los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, esto es, cuando la vivienda haya estado vacía durante más de dos (2) años (salvo casusa justificadas) y, además, el propietario tenga al menos cuatro (4) inmuebles de uso residencial, salvo que haya causas justificadas de desocupación temporal (tasadas por la propia Ley de vivienda).

El recargo se modula entre el 50% y el 150% de la cuota líquida del IBI, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

CAMBIOS EN LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO

Las principales medidas son:

• Se deberá establecer fecha y hora para el lanzamiento.
• Se incluyen nuevas prórrogas de los procedimientos de lanzamiento, con aplazamiento de más de 2 años.
• Los Servicios Sociales podrán ofrecer soluciones habitacionales a los afectados; incrementando el plazo de suspensión de los lanzamientos en supuestos de vulnerabilidad, de 1 a 2 meses para los propietarios personas físicas y de 3 a 4 meses cuando sean personas jurídicas.
• Si el demandante es un gran tenedor y afecta a una persona en situación de vulnerabilidad, se deberá ir a conciliación o intermediación.
• Se rechazarán las demandas de grandes tenedores que intenten recuperar una vivienda ocupada por una persona económicamente vulnerable, siempre y cuando no se haya llevado a cabo un proceso de conciliación o mediación previa entre el propietario y el inquilino.

Asimismo, se introducen cambios en los sistemas de ejecución de bienes hipotecados y subasta de bienes inmuebles.

VIVENDAS PROTEGIDAS

Las viviendas protegidas lo serán indefinidamente, y en casos concretos lo serán durante como mínimo 30 años.

Asimismo, se da un impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado, con un porcentaje mínimo del 50% dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,