El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre (publicado en el BOE en fecha 28 de diciembre de 2022) adoptando un sexto paquete de medidas para articular la respuesta de política económica frente a la guerra de Ucrania a partir del 1 de enero de 2023, entre las que se contemplan medidas extraordinarias aplicables a contratos de alquiler de vivienda.

A continuación, pasamos a concretar las medidas extraordinarias en materia de vivienda que se contemplan en los artículos 67 a 69 del referido RD-ley 20/2022. Se trata de medidas de carácter extraordinario y temporal, con objeto de atender a la realidad social y económica de los hogares, y en tanto no se apruebe una anunciada Ley por el Derecho a la Vivienda, que, en principio, ofrecerá importantes medidas para la protección de los hogares más vulnerables en el ámbito de la vivienda y una mejora de las condiciones de acceso a la vivienda en el alquiler, favoreciendo el incremento de la oferta de vivienda en alquiler en condiciones asequibles.

Límite de la actualización de la renta en los arrendamientos de vivienda

El Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio ofrecía entre sus medidas un límite a las actualizaciones de la renta que se produjeran hasta el 31 de diciembre de 2022 para los alquileres de viviendas, que en la práctica quedó limitado al 2%.

Ante la evolución del IPC, el actual Real Decreto-ley 20/2022 extiende hasta el 31 de diciembre de 2023 dicho límite para las revisiones de renta realizadas desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley (el mismo día de su publicación al BOE, el 28 de diciembre de 2022). No obstante, dicho límite aplica de forma distinta según si se es o no gran tenedor:

• En el caso de los contratos de arrendamiento con grandes tenedores, dicho límite aplica en cualquier caso.
• En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, las partes pueden pactar una actualización superior y será únicamente cuando no haya acuerdo, que la subida máxima anual será del 2%.
  Recordamos que no se considera gran tenedor a aquél arrendador que sea titular de hasta 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de uso residencial de hasta 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros

Así, el arrendador de vivienda, cuando toque la actualización anual de rentas en 2023 no podrá aplicar el IPC aunque lo determine el contrato de arrendamiento, sino que deberá aplicar el IGC (Índice de Garantía de Competitividad), que también publica el INE cada mes y que tiene como característica principal el estar topado por abajo -en el 0%- y por arriba en el 2%.

Prórroga extraordinaria y automática de los contratos de alquiler

Se determina que, aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 LAU o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 LAU, podrá aplicarse, a requerimiento del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Durante dicha prórroga, la renta del contrato podrá actualizarse con los límites comentados en el apartado anterior.

Como es de observar, el Real Decreto-ley 20/2022 determina que dicha prórroga aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que en el plazo anteriormente referido “finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1”. En consecuencia, cabe entender que si dentro de dicho periodo finaliza el plazo de duración de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual que no está en ninguna situación de prórroga de las previstas en dichos artículos, no aplica al mismo la prórroga extraordinaria que prevé el artículo 71 del Real Decreto-ley 20/2022.

El arrendador está obligado a aceptar dicha prórroga a no ser que necesite el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de separación o divorcio, siempre que el contrato hubiera previsto esta eventualidad.

Suspensión de los juicios de desahucios para arrendatarios

Se vuelve modificar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Recordemos que dichas medidas, que llevan casi tres años en funcionamiento, se tomaron con carácter extraordinario y temporal y, aunque la extensión de las mismas está prevista hasta el 30 de junio de 2023, pueden ser objeto de nueva prórroga.

El Real Decreto-ley 20/2022 extiende el plazo de suspensión de los desahucios y lanzamientos hasta el 30 de junio de 2023 para los arrendatarios que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica, que les imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que convivan (circunstancia que deberá acreditarse), lo que en la práctica puede suponer que el arrendador tenga que alojar al inquilino, aunque este no abone renta alguna, durante un periodo indeterminado.

Dicha suspensión aplica a procedimientos por impago de rentas o cantidades debidas por el inquilino, y a casos de expiración del plazo de duración del contrato, en los que el arrendador pretenda recuperar la posesión del inmueble.

Suspensión de los juicios de desahucios para okupas

La suspensión de desahucios hasta el 30 de junio de 2023 también se aplica a procedimientos penales y civiles de ocupación en aquellos supuestos en los que se trate de inmuebles que pertenezcan a personas físicas o jurídicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

No obstante, esta suspensión no aplica cuando:

1. Se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física en el que esta tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
2. Se haya producido en un inmueble propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
3. La entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas (anteriormente se indicaba “cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito”).
4. Existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
5. La entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
6. La entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2022.

Solicitud de compensación por arrendadores y propietarios

Se amplía el plazo de solicitud para las compensaciones por parte de arrendadores y propietarios ante la suspensión de los desahucios, extendiendo el plazo hasta el 31 de julio de 2023.

El requisito para esta compensación a los arrendadores es que la Administración no hubiese adoptado las medidas adecuadas facilitando una vivienda digna, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales. Igualmente, en el caso de los propietarios de viviendas afectadas por la suspensión de los juicios de desahucio, tienen derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

La compensación es por el periodo que va entre la suspensión y el momento en que esta se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 31 de julio de 2023, lo que primero acaezca. Consiste en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble, determinado a partir de índices de referencia del precio del alquiler u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes que acredite haber asumido el arrendador. Si la renta actual que se cobra es inferior a esa referencia, la compensación se limitará a la renta actual.

La solicitud debe presentarse ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad autónoma, incluyendo una exposición razonada y justificada de la compensación reclamada.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,