Recientemente se ha dado a conocer, y de la que se ha hecho eco en distintos medios de comunicación, la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que considera como jurisprudencia que son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Esta sentencia se ha dictado en relación con el modelo de hipoteca utilizado por una entidad financiera (BBVA). No obstante, este modelo es muy similar a los utilizados por cualquier otra entidad, por lo que los argumentos indicados podrán alegarse en reclamaciones futuras.

Las entidades de crédito suelen incluir una cláusula parecida a esta:

«Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente…».

Con relación a dichas cláusulas el Tribunal Supremo señala que resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación de un contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.

El Tribunal Supremo considera que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que señala que en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas, la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas:

a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.

c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Tal y como señala el Tribunal Supremo, los pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de actos jurídicos documentados, los cuales se venían satisfaciendo íntegramente hasta la fecha por el comprador por imposición del banco. En este sentido, las cláusulas que impongan el pago de todos los gastos hipotecarios y relacionados con el mismo, a cuenta exclusivamente del comprador, serían nulas de pleno derecho de conformidad a la citada sentencia, resultando ser irrelevante que el contrato de préstamo se encuentre ya amortizado o no vigente. Por lo tanto, para cada caso en concreto, se estudiará en qué proporción cada parte deberá asumir los gastos inherentes a la operación  teniendo en cuenta sus propios intereses.

Según nuestro ordenamiento jurídico las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (no prescriben). Tan sólo en el caso de que su banco sea el BBVA si hay prescripción de la reclamación de 4 años (diciembre de 2020).

Se deberá a analizar si, en su caso concreto, se pueden aplicar los argumentos utilizados por el Tribunal Supremo, siendo clave que exista esa cláusula, que es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociación entre la entidad y el cliente. Pero si no se acredita que la cláusula se discutiera con el consumidor, se podrá entender que se impuso unilateralmente, y en este caso se puede reclamar por considerarse nula.

En definitiva, el Tribunal Supremo considera que es nula la cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos (los del notario, gestoría, tasación de la vivienda, Registro de la Propiedad, y los de actos jurídicos documentados…) relacionados con la escritura de formalización de la hipoteca, lo que deja abierta la posibilidad de reclamar, en su caso, a los consumidores que tengan o haya tenido un préstamo hipotecario, a solicitar la devolución de lo satisfecho.

Pueden ponerse en contacto con nosotros para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Recentment s’ha donat a conèixer, i de la que se n’ha fet ressò en diferents mitjans de comunicació, la sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015, que considera com a jurisprudència que són nul·les les clàusules que imposen al consumidor tots els costos derivats de la concertació del contracte com a conseqüència de la intervenció notarial i registral i el pagament dels tributs en els quals el subjecte passiu és el banc, com succeeix en determinats fets imposables de l’impost sobre actes jurídics documentats.

Aquesta sentència s’ha dictat en relació amb el model d’hipoteca utilitzat per una entitat financera (BBVA). No obstant això, aquest model és molt similar als utilitzats per qualsevol altra entitat, per la qual cosa els arguments indicats podran al·legar-se en reclamacions futures.

Les entitats de crèdit solen incloure una clàusula semblant a aquesta:

«Són de compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d’escriptures, modificació -inclosa la divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia- i execució d’aquest contracte, i pels pagaments i reintegraments que se’n derivin, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment a càrrec seu les primes i altres despeses corresponents a l’assegurança de danys, que la part prestatària s’obliga a tenir vigent…».

En relació amb aquestes clàusules el Tribunal Suprem assenyala que resulta cridanera l’extensió de la clàusula, que pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats de la concertació d’un contracte, suplint i sovint contravenint, normes legals amb previsions diferents sobre aquest tema.

El Tribunal Suprem considera que aquest tipus de clàusules generen un desequilibri i, per tant, es consideren abusives d’acord amb l’article 89 de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris, que assenyala que en tot cas tenen la consideració de clàusules abusives, la imposició al consumidor de les despeses de documentació i tramitació que per llei correspongui a l’empresari. En particular, en la compravenda d’habitatges:

a) L’estipulació que el consumidor ha de carregar amb les despeses derivades de la preparació de la titulació que per la seva naturalesa corresponguin a l’empresari (obra nova, propietat horitzontal, hipoteques per finançar la seva construcció o la seva divisió i cancel·lació).

b) L’estipulació que obligui al consumidor a subrogar-se en la hipoteca de l’empresari o imposi penalitzacions en els supòsits de no subrogació.

c) L’estipulació que imposi al consumidor el pagament de tributs en els quals el subjecte passiu és l’empresari.

d) L’estipulació que imposi al consumidor les despeses derivades de l’establiment dels accessos als subministraments generals de l’habitatge, quan hagi de ser lliurada en condicions d’habitabilitat.

Tal com assenyala el Tribunal Suprem, els pagaments qüestionats són els de el notari, els de escriptura del préstec hipotecari en el Registre de la Propietat, els de gestoria i els de actes jurídics documentats, els quals es venien satisfent íntegrament fins avui pel comprador per imposició del banc. En aquest sentit, les clàusules que imposin el pagament de totes les despeses hipotecàries i relacionats amb el mateix, a compte exclusivament del comprador, serien nul·les de ple dret de conformitat a la citada sentència, resultant ser irrellevant que el contracte de préstec es trobi ja amortitzat o no vigent. Per tant, per a cada cas en concret, s’estudiarà en quina proporció cada part haurà d’assumir les despeses inherents a l’operació  tenint en compte els seus propis interessos.

Segons el nostre ordenament jurídic les accions de nul·litat exercitades són imprescriptibles (no prescriuen). Tan sols en el cas que el seu banc sigui el BBVA sí que hi ha prescripció de la reclamació de 4 anys (desembre del 2020).

S’haurà d’analitzar si, en el seu cas concret, es poden aplicar els arguments utilitzats pel Tribunal Suprem, sent clau que existeixi aquesta clàusula, que és abusiva i nul·la, doncs si no hi és es pot entendre que va haver-hi una negociació entre l’entitat i el client. Però si no s’acredita que la clàusula es discutís amb el consumidor, es podrà entendre que es va imposar unilateralment, i en aquest cas es pot reclamar per considerar-se nul·la.

En definitiva, el Tribunal Suprem considera que és nul·la la clàusula que imposa al consumidor el pagament de totes les despeses (les del notari, la gestoria, la taxació de l’habitatge, del Registre de la Propietat, i els d’actes jurídics documentats, etc.) relacionats amb l’escriptura de formalització de la hipoteca, la qual cosa deixa oberta la possibilitat de reclamar, si escau, als consumidors que tinguin o hagi tingut un préstec hipotecari, a sol·licitar la devolució del satisfet.

Es poden posar en contacte amb nosaltres per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir al respecte.