Desde el pasado mes de julio la Gerencia Regional del Catastro de Cataluña está enviando a todos los propietarios de bienes inmuebles urbanos de Barcelona ciudad una carta por correo ordinario (por tanto, sin efectos de notificación), por la que se comunica el nuevo valor catastral de los inmuebles, así como la nueva cuota tributaria a efectos del IBI para 2018, derivada de la aplicación de la Ponencia de Valores que se aprobó el pasado 25 de mayo.

¿Qué incidencia tiene el nuevo valor catastral?:

El nuevo valor catastral asignado al inmueble es el que servirá, a partir del 1 de enero de 2018, como base para el cálculo de varios Impuestos. Destacamos, entre otros:

 – IBI 

 – PLUSVALIA MUNICIPAL (IIVTNU), en el momento en que transmita el inmueble.

 – IRPF, para el cálculo de imputación de rentas por la tenencia de inmuebles distintos de la vivienda habitual y a efectos del cálculo de la amortización, en caso de inmuebles alquilados.

 – PATRIMONIO: Los inmuebles deben declararse por el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral.

 – IAE: Para el cálculo del Impuesto en caso de actividad de arrendamiento de Locales o viviendas

 – ITP-AJD Y SUCESIONES Y DONACIONES: Para su comprobación prioritaria por parte de las Administraciones en caso de transmisiones a título oneroso (compraventas) o lucrativo (Donaciones o Sucesiones)

Efectos de la nueva Ponencia de Valores: 

Esta nueva ponencia de valores supondrá un incremento medio de los valores catastrales del 30% respecto a los valores de la anterior Ponencia de Valores, en vigor desde 2002.

Este incremento será desigual en función de la zona: mientras en las zonas de Gracia, Eixample, Pedralbes, los valores se incrementarían muy por encima de la media, en otros distritos (Nou Barris o Sant Andreu) los valores se incrementan en menor medida.

La propia ponencia justifica su aprobación en que “los valores catastrales actuales se sitúan por debajo del 45% de los valores de mercado, mientras que otros esta relación se sitúa por encima del 55%, e incluso del 60%”.

En concreto, la nueva Ponencia de Valores de Barcelona propone un módulo básico de repercusión de suelo de 1.700 €/m2 (hasta ahora era de 476,60 €/m2) y un módulo básico de construcción de 700,00 €/m2 (hasta ahora era 527,09 €/m2).

A pesar de este incremento sustancial de los módulos básicos de repercusión del suelo y de construcción, no todos los inmuebles incrementan de forma sustancial su valor catastral con la nueva Ponencia. Incluso habrá inmuebles que vean disminuido su valor catastral.

Los expertos realizan los siguientes comentarios respecto a la revisión de valores efectuada en Barcelona: 

 1. Los nuevos valores catastrales suponen aproximadamente un 50-55% de los valores de mercado de los inmuebles.

 2. Se está procediendo a unos aumentos considerables en los valores del suelo y manteniendo o, incluso, rebajando los valores de construcción, con lo que el aumento global del valor catastral no parece muy acusado. No obstante, el aumento de valor del suelo puede llevar al aumento considerable de otros impuestos (Plusvalía Municipal, aplicación de amortizaciones, etc.).

 3. Los sectores más afectados por los aumentos catastrales son los comerciales (especialmente en determinadas zonas de Barcelona), oficinas y hotelero. En este último, se han aprobado unos nuevos parámetros que afectan a los hoteles de categoría superior a 3 estrellas y que inciden especialmente en el valor del suelo de los mismos, llegando a triplicar su valor. 

 4. Por su parte, el sector industrial se ha visto menos afectado, por cuanto ya se parte de una valoración inicial muy elevada.

Repercusión en el IBI: 

El efecto más inmediato de la nueva valoración se producirá en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si bien el impacto inicial en dicho impuesto se verá suavizado por la aplicación del coeficiente reductor, aplicable durante el plazo de 10 años, que hará el incremento gradual.

Es muy importante no confiarnos con la cuota de IBI que se hace constar en la comunicación informativa de Catastro. Y ello porque las cuotas de IBI se calculan en base al valor catastral multiplicado por los tipos impositivos que se aprueban cada año en las ordenanzas municipales correspondientes, y el Ayuntamiento de Barcelona todavía no ha aprobado la Ordenanza fiscal del 2018, por lo que la cuota comunicada por Catastro puede variar. Además, desconocemos cuáles serán los tipos aplicables a efectos del cálculo del IBI en los ejercicios posteriores, lo que, un incremento de los tipos puede suponer un incremento de la cuota respecto de la que nos está comunicando Catastro.

Además, el incremento de valor catastral no solo significa un incremento directo sobre el IBI, sino que puede suponer que a un inmueble se le aplique un tipo de gravamen específico con un tipo superior al normal, pasando de 0,75% al 1%, ya que superaría el umbral de valor catastral que establece la ordenanza municipal en función del uso, lo que supondría un aumento mayor de dicho impuesto.

En conclusión, la modificación del valor catastral del suelo al alza puede comportar un incremento de la cuota tributaria de determinados impuestos tanto de forma directa (IBI, IIVTNU, IRPF, IP), como indirecta (ITP-AJD, ISD), a partir del día 1 de enero de 2018. Por ello es de vital importancia revisar los nuevos valores catastrales al objeto de detectar errores, tanto en los datos de los bienes inmuebles, como en la aplicación de los valores y coeficientes correctores que determinan el valor catastral final. 

Procedimiento de comunicación y notificación del nuevo valor catastral: 

En la comunicación que envía catastro por carta ordinaria por la que se anuncia el nuevo valor catastral y la nueva cuota de IBI, se informa al contribuyente de la posibilidad de descargarse la notificación detallada vía internet, mediante DNI electrónico o con una clave determinada, y, en tal caso, la notificación se entenderá realizada a todos los efectos.

En caso de NO proceder a la descarga de la notificación electrónica, el Catastro, a partir del 24 de agosto, procederá a enviar notificación detallada del aumento catastral, mediante correo certificado y con acuse de recibo. Es de prever que dichas notificaciones se realicen durante los meses de septiembre a noviembre.

Si no se puede efectuar la notificación personal, se procederá a la notificación por edictos (previsiblemente a partir del mes de diciembre).

Efectuada la notificación, se abre el plazo para interponer los recursos y reclamaciones correspondientes, que deberán interponerse en el plazo de UN MES.

Dada la trascendencia de estos nuevos valores, les recomendamos revisen todos los parámetros, ya sean los propios valores de la ponencia, como los datos individuales del inmueble contenidos en la notificación, tales como superficie, usos, antigüedad, categoría constructiva, coeficientes reductores, etc.

Es importante destacar que ciertos aspectos de la ponencia son únicamente recurribles en este momento, por lo que, pasado el plazo de un mes, dichos valores se convertirán en firmes y no serán impugnables o será mucho más complicada su impugnación.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

Gal.la Sanchez Vendrell. Socia 

Des del passat mes de juliol la Gerència Regional del Cadastre de Catalunya està enviant a tots els propietaris de béns immobles urbans de Barcelona ciutat una carta per correu ordinari (per tant, sense efectes de notificació), per la qual es comunica el nou valor cadastral dels immobles, així com la nova quota tributària a l’efecte de l’IBI per al 2018, derivada de l’aplicació de la Ponència de Valors que es va aprovar el passat 25 de maig.

Quina incidència té el nou valor cadastral?:

 – IBI

 – PLUSVÀLUA MUNICIPAL (IIVTNU), al moment en què transmeti l’immoble.

– IRPF, per al càlcul d’imputació de rendes per la tinença d’immobles diferents de l’habitatge habitual i a l’efecte del càlcul de l’amortització, en cas d’immobles llogats. 

– PATRIMONI: Els immobles han de declarar-se pel major valor entre el cost d’adquisició o el valor cadastral. 

 – IAE: Per al càlcul de l’Impost en cas d’activitat d’arrendament de Locals o habitatges

– ITP-AJD I SUCCESSIONS I DONACIONS: Per a la seva comprovació prioritària per part de les Administracions en cas de transmissions a títol onerós (compravendes) o lucratiu (Donacions o Successions)

Efectes de la nova Ponència de Valors:

Aquesta nova ponència de valors suposarà un increment mitjà dels valors cadastrals del 30% respecte als valors de l’anterior Ponència de Valors, en vigor des de 2002.

Aquest increment serà desigual en funció de la zona: mentre que a les zones de Gracia, Eixample, Pedralbes, els valors s’incrementarien molt per sobre de la mitjana, en altres districtes (Nou Barris o Sant Andreu) els valors s’incrementen en menor mesura.

La pròpia ponència justifica la seva aprovació en què “els valors cadastrals actuals se situen per sota del 45% dels valors de mercat, mentre que uns altres aquesta relació se situa per sobre del 55%, i fins i tot del 60%”.

En concret, la nova Ponència de Valors de Barcelona proposa un mòdul bàsic de repercussió del sòl d’1.700 €/m2 (fins ara era de 476,60 €/m2) i un mòdul bàsic de construcció de 700,00 €/m2 (fins ara era 527,09 €/m2).

Malgrat aquest increment substancial dels mòduls bàsics de repercussió del sòl i de construcció, no tots els immobles incrementen de forma substancial el seu valor cadastral amb la nova Ponència. Fins i tot hi haurà immobles que vegin disminuït el seu valor cadastral.

Els experts realitzen els següents comentaris respecte a la revisió de valors efectuada a Barcelona:

 1. Els nous valors cadastrals suposen aproximadament un 50-55% dels valors de mercat dels immobles.

 2. S’està procedint a uns augments considerables en els valors del sòl i mantenint o, fins i tot, rebaixant els valors de construcció, amb el que l’augment global del valor cadastral no sembla molt acusat. No obstant això, l’augment de valor del sòl pot portar a l’augment considerable d’altres impostos (Plusvàlua Municipal, aplicació d’amortitzacions, etc.).

 3. Els sectors més afectats pels augments cadastrals són els comercials (especialment en determinades zones de Barcelona), oficines i hoteler. En aquest últim, s’han aprovat uns nous paràmetres que afecten als hotels de categoria superior a 3 estrelles i que incideixen especialment en el valor del sòl dels mateixos, arribant a triplicar el seu valor.

 4. Per la seva banda, el sector industrial s’ha vist menys afectat, ja quees parteix d’una valoració inicial molt elevada.

Repercussió en l’IBI:

L’efecte més immediat de la nova valoració es produirà en l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), si bé l’impacte inicial en aquest impost es veurà suavitzat per l’aplicació del coeficient reductor, aplicable durant el termini de 10 anys, que farà l’increment gradual.

És molt important no confiar-nos amb la quota d’IBI que es fa constar en la comunicació informativa de Cadastre. I això perquè les quotes d’IBI es calculen sobre la base del valor cadastral multiplicat pels tipus impositius que s’aproven cada any en les ordenances municipals corresponents, i l’Ajuntament de Barcelona encara no ha aprovat l’Ordenança fiscal del 2018, per la qual cosa la quota comunicada per Cadastre pot variar. A més, desconeixem quins seran els tipus aplicables a l’efecte del càlcul de l’IBI en els exercicis posteriors, la qual cosa, un increment dels tipus pot suposar un increment de la quota respecte de la qual ens està comunicant el Cadastre.

A més, l’increment de valor cadastral no solament significa un increment directe sobre l’IBI, sinó que pot suposar que a un immoble se li apliqui un tipus de gravamen específic amb un tipus superior al normal, passant de 0,75% al 1%, ja que superaria el llindar de valor cadastral que estableix l’ordenança municipal en funció de l’ús, la qual cosa suposaria un augment major d’aquest impost.

En conclusió, la modificació del valor cadastral del sòl a l’alça pot comportar un increment de la quota tributària de determinats impostos tant de forma directa (IBI, IIVTNU, IRPF, IP), com a indirecta (ITP-AJD, ISD), a partir del dia 1 de gener de 2018. Per això és de vital importància revisar els nous valors cadastrals a fi de detectar errors, tant en les dades dels béns immobles, com en l’aplicació dels valors i coeficients correctors que determinen el valor cadastral final.

Procediment de comunicació i notificació del nou valorcadastral:

En la comunicació que envia el cadastre per carta ordinària per la qual s’anuncia el nou valor cadastral i la nova quota d’IBI, s’informa al contribuent de la possibilitat de descarregar-se la notificació detallada via internet, mitjançant DNI electrònic o amb una clau determinada, i, en tal cas, la notificació s’entendrà realitzada amb caràcter general.

En cas de NO procedir a la descàrrega de la notificació electrònica, el Cadastre, a partir del 24 d’agost, procedirà a enviar notificació detallada de l’augment cadastral, mitjançant correu certificat i amb justificant de recepció. És de preveure que aquestes notificacions es realitzin durant els mesos de setembre a novembre.

Si no es pot efectuar la notificació personal, es procedirà a la notificació per edictes (previsiblement a partir del mes de desembre).

Efectuada la notificació, s’obre el termini per interposar els recursos i reclamacions corresponents, que hauran d’interposar-se en el termini d’UN MES.

Donada la transcendència d’aquests nous valors, els recomanem revisin tots els paràmetres, ja siguin els propis valors de la ponència, com les dades individuals de l’immoble continguts en la notificació, tals com a superfície, usos, antiguitat, categoria constructiva, coeficients reductors, etc. 

És important destacar que certs aspectes de la ponència són únicament recurribles en aquest moment, per la qual cosa, passat el termini d’un mes, aquests valors es convertiran en ferms i no seran impugnables o serà molt més complicada la seva impugnació.

Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

Una cordial salutació,

Gal.la Sanchez Vendrell. Sòcia