El BOE de 21 de marzo de 2026 publica el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, cuyo principal objetivo es contener el impacto de la crisis derivada de la guerra de Irán sobre el mercado del alquiler de vivienda habitual.

A continuación, pasamos a detallar las dos medidas aprobadas, esto es, la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento habitual y la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda vigentes a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley y cuyo período de prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2027.

Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler

Los inquilinos cuyos contratos finalicen antes del 31 de diciembre de 2027 (ya sea por fin del periodo obligatorio o de la prórroga tácita) podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, en periodos anuales.

Esta prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo en tres casos:

• Si ambas partes acuerdan nuevas condiciones;
• Si ambas partes firman un nuevo contrato.
• Si el arrendador ha comunicado correctamente la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (artículo 9.3. de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Durante la prórroga, se mantienen las mismas condiciones del contrato vigente, y la medida no se aplicará cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato o la firma de uno nuevo con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.

La prórroga que se establece en el Real Decreto-ley 8/2026, es incompatible con la prórroga prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos urbanos, que tendrá prioridad si aplica. Dicho precepto establece que, en zonas de mercado residencial tensionado, aquellos contratos de arrendamiento de vivienda en los que finaliza la prórroga obligatoria o tácita, el inquilino puede solicitar una extensión extraordinaria de hasta un máximo de tres años, en periodos anuales, durante los cuales se mantienen las mismas condiciones del contrato vigente,

Limitación de la subida del alquiler

Se introduce una contención temporal del incremento de renta para los contratos de vivienda cuya renta deba actualizarse entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, de tal manera que la actualización anual de la renta estará limitada y el arrendatario podrá negociar el incremento aplicable en la actualización anual de la renta con el arrendador, de conformidad con las siguientes condiciones:

• Si el arrendador es un gran tenedor, la variación anual de la renta no podrá superar el 2% anual, incluso si no hay acuerdo entre las partes.
• Si el arrendador no es gran tenedor, se aplicará lo que acuerden las partes y, en ausencia de acuerdo, el incremento de la renta también queda limitado al 2%.

Entrada en vigor

Estas medidas entraron en vigor al día siguiente de su publicación oficial, esto es, el 22 de marzo de 2026, resultando de aplicación desde ese momento.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración al respecto. Un cordial saludo.