Como premisa general, debemos partir de la base que la cláusula que impone todos los gastos de constitución de hipoteca a la parte prestataria debe considerarse abusiva (por aplicación del art. 89.3 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios), en virtud de lo establecido en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Se trata de dar nulidad a la condición general que transmite en bloque la totalidad de los gastos al consumidor, sin que sea posible que esta situación hubiese sido admitida por el prestatario en el contexto de una negociación de buena fe. El art. 82 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece que los efectos de la nulidad de una cláusula que es nula de pleno derecho, es que la misma se tenga por no puesta, y que el contrato surta efecto en lo demás (siempre que lo anulado no afecte a un elemento esencial del mismo), debiendo corregirse las consecuencias que hubiesen podido producir las cláusulas nulas. Por ello, el criterio adoptado por el Tribunal Supremo para justificar la devolución de cada gasto impuesto por la entidad bancaria, habrá que atenderse a la normativa reguladora de cada uno de esos gastos o impuestos determinados en la cláusula (nula).

Con relación al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), hasta hace pocos días existía mucha incertidumbre y muchas razones a favor y en contra en cuanto a la devolución de este impuesto.

Las idas y venidas del Tribunal Supremo. Donde dije “digo” digo “Diego”

 A principios de año, el Tribunal Supremo eximía al banco del pago del mismo y dictaminaba que debía ser el prestatario quien lo asumiera, pero mediante Sentencia de 16 de octubre de 2018, cambió su criterio respecto a la determinación del sujeto pasivo en la tributación por AJD de los préstamos hipotecarios, modificando e interpretando el texto refundido de la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y su reglamento, señalado que quien debe abonar el AJD en las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad prestamista y no quien recibe el préstamo. De este modo, el Tribunal Supremo concluyó que «No es el prestatario el sujeto pasivo de este último impuesto en las escrituras notariales de préstamo con garantía hipotecaria, sino la entidad que presta la suma correspondiente«.

Tras la enorme repercusión social y económica que dicha sentencia generó, el Tribunal Supremo decidió someter a revisión la sentencia. Posteriormente, en una breve nota informativa de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, se indicó que el Pleno, tras dos días de deliberaciones, acordó desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario.

La intervención del Gobierno

Esta sucesión de acontecimientos ha generado una situación de inseguridad jurídica que afecta al mercado hipotecario, lo que motivó que el Gobierno decidiera modificar el Real-Decreto legislativo 1/1993, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Así, se aclara, por ley, que será el prestamista el encargado de pagar el AJD cuando se trate de préstamos con garantía hipotecaria, entrando en vigor el 10 de noviembre de 2018.  Por lo tanto, para todos aquellos que suscriban un préstamo hipotecario a partir del 10 de noviembre de 2018, queda claro que es el banco quien está obligado a pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentos.

Sin embargo, el Real Decreto-Ley, lejos de solucionar los problemas y zanjar la polémica, ha contribuido a avivarla. Y ello porque dicho Real Decreto queda en un brete ya que podría ser inconstitucional, al establecer que el sujeto pasivo son los bancos, a pesar de que el Supremo ha considerado que los clientes son los que tienen capacidad económica. Se pretendería exigir el AJD a un sujeto pasivo (los bancos), sin capacidad económica, con lo que la puerta para seguir reclamando el AJD de los préstamos hipotecarios de forma retroactiva a Hacienda, seguiría abierta. Sobre esta cuestión se ha pronunciado el magistrado Navarro Sanchís en su voto particular a las sentencias, al que se han adherido tres magistrados más. Sostienen los magistrados disidentes que el Real Decreto-Ley aclara, en interpretación auténtica, quién es el sujeto pasivo del AJD. Y añaden que dicha norma zanja la cuestión, asumiendo la interpretación contenida en las sentencias del pasado mes de octubre, que el Pleno ha considerado ahora erróneas. En definitiva, el Real Decreto-Ley 17/2018 no contenta a nadie. Hacienda ve cómo la vía para seguir exigiéndole el AJD pagado en los últimos cuatro años, no ha quedado definitivamente cerrada. Dicha reclamación retroactiva podría afectar también a los bancos, quienes se enfrentan al pago del AJD desde la entrada en vigor de la norma y podrían reclamar su inconstitucionalidad, por no ser ellos los que manifiestan capacidad económica en la operación.

 ¿En qué situación quedan los que firmaron un préstamo hipotecario antes del 10/11/2018?

 Llegados a este punto, queda, en principio, claro que aquellos que suscriban un préstamo hipotecario a partir del 10 de noviembre de 2018, es el banco quien está obligado a pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentos. Pero ¿qué pasa con los que ya tenían firmado un préstamo hipotecario a dicha fecha? ¿Pueden reclamar? Y, en caso afirmativo, ¿a quién deben reclamar: al Banco o a Hacienda?

El Real-Decreto legislativo 1/1993 no se aplica de forma retroactiva, existiendo distintas interpretaciones sobre quién debe pagar el impuesto, no habiendo consenso al respecto. Si entendemos que el Real Decreto-Ley lo que ha hecho es aclarar definitivamente que el sujeto pasivo del AJD son las entidades bancarias, habrá que considerar que la capacidad económica siempre había recaído en aquéllas, y no en los clientes. Esto supondría que el impuesto pagado en los últimos cuatro años por los contribuyentes fue indebido, ya que no había capacidad económica gravable. Por tanto, el AJD de las hipotecas pagado en los últimos cuatro años podría ser reclamado a las Haciendas autonómicas, que son las competentes en recaudarlo. Creemos que, con toda seguridad, Hacienda desestimará dicha solicitud. Pero, desde luego, hay argumentos para que un día los Tribunales de Justicia declaren que, en realidad, el Real Decreto-Ley 17/2018 no modificó la condición de sujeto pasivo en el AJD de los préstamos hipotecarios, sino que solamente la aclaró. Y que, por ello, siempre han sido los bancos, y no los clientes, los sujetos pasivos del AJD de los préstamos hipotecarios.

Si la reclamación se hace a Hacienda, bastará con solicitar la rectificación de la autoliquidación del AJD presentada en su día y la consiguiente devolución de ingresos indebidos. Eso sí, sólo podrán reclamar el AJD pagado en los últimos cuatro años. Y este plazo se cuenta desde el último día de plazo que había, en cada caso, para presentar el impuesto.

También cabría la posibilidad de reclamar la devolución del AJD al Banco, por la vía civil, argumentando la nulidad de pleno derecho de los gastos hipotecarios, por cuanto que la cláusula de imposición de los gastos de formalización de hipoteca al consumidor es abusiva y, como tal, nula. A este respecto, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 15 de marzo de 2018, estableció que las cláusulas de los préstamos hipotecarios que imponen al prestatario el pago de la totalidad de los gastos de formalización, preparación y ejecución del préstamo (es decir, los gastos de notaría, registro, gestoría, tributos y tasación), son consideradas abusivas, pues producen un desequilibrio relevante en perjuicio del consumidor, y deben ser declaradas nulas; si bien exceptuó el pago del Impuesto de AJD, declarando que son los clientes los que deben asumir el pago de dicho impuesto, en base a la Jurisprudencia anterior del mismo tribunal. Sin embargo, es posible que se plantee por algún Juzgado de primera instancia español al Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial sobre si es contrario a la normativa comunitaria limitar los efectos de la declaración de nulidad. De este modo, el TJUE podría determinar que estamos aplicando erróneamente los efectos de la nulidad de la cláusula y que, si una cláusula es nula, es nula con todas sus consecuencias y deberá tenerse como no puesta desde sus inicios, debiendo la entidad bancaria devolver la totalidad de las cantidades cobradas de más por la inclusión de la cláusula no negociada que impone todos los gastos al prestatario. En cualquier caso, la reclamación por la vía civil es más larga y quedaría solo abierta para consumidores, pero tiene la ventaja de que el plazo de reclamación no prescribe, por lo que podrían reclamarse AJD de años anteriores a los cuatro años.

A la vista de todo lo expuesto, queda claro que el escenario actual es complejo y con múltiples aristas, por lo que será preciso ir analizando cada caso concreto a la luz de las sentencias que vayan dictando nuestros tribunales al respecto.

Com a premissa general, hem de partir de la base que la clàusula que imposa totes les despeses de constitució d’hipoteca a la part prestatària ha de considerar-se abusiva (per aplicació de l’art. 89.3 de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris), en virtut del que s’estableix en la Sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015. Es tracta de donar nul·litat a la condició general que transmet en bloc la totalitat de les despeses al consumidor, sense que sigui possible que aquesta situació hagués estat admesa pel prestatari en el context d’una negociació de bona fe. L’art. 82 de la Llei General per a la Defensa de Consumidors i Usuaris estableix que els efectes de la nul·litat d’una clàusula que és nul·la de ple dret, és que la mateixa es tingui per no posada, i que el contracte faci efecte en la resta (sempre que l’anul·lat no afecti un element essencial del mateix), havent de corregir-se les conseqüències que haguessin pogut produir les clàusules nul·les. Per això, el criteri adoptat pel Tribunal Suprem per a justificar la devolució de cada despesa imposada per l’entitat bancària, caldrà atendre’s a la normativa reguladora de cadascuna d’aquestes despeses o impostos determinats en la clàusula (nul·la).

En relació amb l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD), fins fa pocs dies existia molta incertesa i moltes raons a favor i en contra, sobre la devolució d’aquest impost.

Les anades i vingudes del Tribunal Suprem. On vaig dir “dic” dic “Diego”

A l’inici de l’any, el Tribunal Suprem eximia al banc del pagament del mateix i dictaminava que havia de ser el prestatari qui l’assumís, però mitjançant Sentència de 16 d’octubre de 2018, va canviar el seu criteri respecte a la determinació del subjecte passiu en la tributació per AJD dels préstecs hipotecaris, modificant i interpretant el text refós de la llei de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i el seu reglament, assenyalat que qui ha d’abonar el AJD en les escriptures públiques de préstec amb garantia hipotecària és l’entitat prestadora i no qui rep el préstec. D’aquesta manera, el Tribunal Suprem va concloure que «No és el prestatari el subjecte passiu d’aquest últim impost en les escriptures notarials de préstec amb garantia hipotecària, sinó l’entitat que presta la suma corresponent».

Després de l’enorme repercussió social i econòmica que aquesta sentència va generar, el Tribunal Suprem va decidir sotmetre a revisió la sentència. Posteriorment, en una breu nota informativa de la Sala Tercera del Tribunal Suprem, es va indicar que el Ple, després de dos dies de deliberacions, va acordar desestimar els recursos plantejats i tornar al criteri segons el qual el subjecte passiu de l’Impost d’Actes Jurídics Documentats en els préstecs hipotecaris és el prestatari.

La intervenció del Govern

Aquesta successió d’esdeveniments ha generat una situació d’inseguretat jurídica que afecta al mercat hipotecari, la qual cosa va motivar que el Govern decidís modificar el Reial-Decret Legislatiu 1/1993, pel qual s’aprova el text refós de la llei de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. Així, s’aclareix, per Llei, que serà el prestador l’encarregat de pagar el AJD quan es tracti de préstecs amb garantia hipotecària, entrant en vigor el 10 de novembre de 2018.  Per tant, per a tots aquells que subscriguin un préstec hipotecari a partir del 10 de novembre de 2018, queda clar que és el banc qui està obligat a pagar l’impost sobre actes jurídics documentats.

No obstant això, el Reial decret llei, lluny de solucionar els problemes i resoldre la polèmica, ha contribuït a avivar-la. I això perquè aquest Reial decret queda en un brete ja que podria ser inconstitucional, en establir que el subjecte passiu són els bancs, malgrat que el Suprem ha considerat que els clients són els que tenen capacitat econòmica. Es pretendria exigir el AJD a un subjecte passiu (els bancs), sense capacitat econòmica, amb el que la porta per a continuar reclamant el AJD dels préstecs hipotecaris de forma retroactiva a Hisenda, continuaria oberta. Sobre aquesta qüestió s’ha pronunciat el magistrat Navarro Sanchís en el seu vot particular a les sentències, al qual s’han adherit tres magistrats més. Sostenen els magistrats dissidents que el Reial decret llei aclareix, en interpretació autèntica, qui és el subjecte passiu del AJD. I afegeixen que aquesta norma resol la qüestió, assumint la interpretació continguda en les sentències del passat mes d’octubre, que el Ple ha considerat ara errònies. En definitiva, el Reial decret llei 17/2018 no contenta a ningú. Hisenda veu com la via per a continuar exigint-li el AJD pagat en els últims quatre anys, no ha quedat definitivament tancada. Aquesta reclamació retroactiva podria afectar també els bancs, els qui s’enfronten al pagament del AJD des de l’entrada en vigor de la norma i podrien reclamar la seva inconstitucionalitat, per no ser ells els que manifesten capacitat econòmica en l’operació.

En quina situació queden els que van signar un préstec hipotecari abans del 10/11/2018?

Arribats a aquest punt, queda, en principi, clar que aquells que subscriguin un préstec hipotecari a partir del 10 de novembre de 2018, és el banc qui està obligat a pagar l’impost sobre actes jurídics documentats. Però què passa amb els que ja tenien signat un préstec hipotecari a aquesta data? Poden reclamar? I, en cas afirmatiu, a qui han de reclamar: al Banc o a Hisenda?

El Reial-Decret legislatiu 1/1993 no s’aplica de forma retroactiva, existint diferents interpretacions sobre qui ha de pagar l’impost, no havent-hi consens sobre aquest tema. Si entenem que el Reial-Decret llei el que ha fet és aclarir definitivament que el subjecte passiu del AJD són les entitats bancàries, caldrà considerar que la capacitat econòmica sempre havia recaigut en aquelles, i no en els clients. Això suposaria que l’impost pagat en els últims quatre anys pels contribuents va ser indegut, ja que no hi havia capacitat econòmica gravable. Per tant, el AJD de les hipoteques pagat en els últims quatre anys podria ser reclamat a les Hisendes autonòmiques, que són les competents en recaptar-ho. Creiem que, amb tota seguretat, Hisenda desestimarà aquesta sol·licitud. Però, per descomptat, hi ha arguments perquè un dia els Tribunals de Justícia declarin que, en realitat, el Reial decret llei 17/2018 no va modificar la condició de subjecte passiu en el AJD dels préstecs hipotecaris, sinó que solament la va aclarir. I que, per això, sempre han estat els bancs, i no els clients, els subjectes passius del AJD dels préstecs hipotecaris.

Si la reclamació es fa a Hisenda, bastarà amb sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació del AJD presentada en el seu moment i la consegüent devolució d’ingressos indeguts. Això sí, només podran reclamar el AJD pagat en els últims quatre anys. I aquest termini es compta des de l’últim dia de termini que hi havia, en cada cas, per a presentar l’impost.

També hi hauria la possibilitat de reclamar la devolució del AJD al Banc, per la via civil, argumentant la nul·litat de ple dret de les despeses hipotecàries, ja que la clàusula d’imposició de les despeses de formalització d’hipoteca al consumidor és abusiva i, com a tal, nul·la. Referent a això, el Tribunal Suprem, en Sentència de 15 de març de 2018, va establir que les clàusules dels préstecs hipotecaris que imposen al prestatari el pagament de la totalitat de les despeses de formalització, preparació i execució del préstec (és a dir, les despeses de notaria, registre, gestoria, tributs i taxació), són considerades abusives, perquè produeixen un desequilibri rellevant en perjudici del consumidor, i han de ser declarades nul·les; si bé va exceptuar el pagament de l’Impost de AJD, declarant que són els clients els que han d’assumir el pagament d’aquest impost, sobre la base de la Jurisprudència anterior del mateix tribunal. No obstant això, és possible que es plantegi per algun Jutjat de primera instància espanyol al Tribunal de Justícia de la Unió Europea una qüestió prejudicial sobre si és contrari a la normativa comunitària limitar els efectes de la declaració de nul·litat. D’aquesta manera, el TJUE podria determinar que estem aplicant erròniament els efectes de la nul·litat de la clàusula i que, si una clàusula és nul·la, és nul·la amb totes les seves conseqüències i haurà de tenir-se com no posada des dels seus inicis, devent l’entitat bancària retornar la totalitat de les quantitats cobrades de més per la inclusió de la clàusula no negociada que imposa totes les despeses al prestatari. En qualsevol cas, la reclamació per la via civil és més llarga i quedaria només oberta per a consumidors, però té l’avantatge que el termini de reclamació no prescriu, per la qual cosa podrien reclamar-se AJD d’anys anteriors als quatre anys.

A la vista de tot l’exposat, queda clar que l’escenari actual és complex i amb múltiples possibilitats, per la qual cosa caldrà anar analitzant cada cas concret a la llum de les sentències que es vagin dictant en els nostres tribunals sobre aquest tema.

Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.