Hace poco más de un año publicamos nuestro post “Llega la Amnistía Catastral para las construcciones no declaradas” http://ow.ly/CQbao . Desde entonces no hemos dejado de recibir  consultas sobre el tema y hemos podido constatar la confusión que la regularización catastral está generando, en especial ahora, cuando los propietarios de edificaciones no declaradas ya están recibiendo las correspondientes notificaciones del Catastro.

En este post vamos a explicar las claves de la Amnistía Catastral y lo que implica, pues dista mucho de ser la panacea que muchos creen. En efecto, acogerse a la “Amnistía Catastral” no siempre es posible y, cuando lo es, no supone que la construcción quede legalizada a todos los niveles.

• ¿Qué es la “Amnistía catastral”y qué pretende? Se trata de un procedimiento especial de regularización, iniciado en 2013 y cuya duración se prevé hasta 2016, que tiene como objetivo conseguir que la descripción catastral de los bienes inmuebles concuerde con la realidad.

• ¿Qué construcciones se pueden regularizar? Solamente edificaciones no declaradas que se hayan construido de forma legal. Así pues, la “Amnistía Catastral” no podrá utilizarse para legalizar construcciones que contravengan la normativa urbanística. Las construcciones ilegales nunca podrán regularizarse, ni a través de la “amnistía” ni por ninguna otra vía, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito.

• ¿Cuándo y cómo puedo acogerme a la “Amnistía Catastral”?

Al proceso de regularización catastral no se puede acudir “por libre”. Los contribuyentes que quieran acogerse a la “amnistía” deberán esperar a que su pueblo o ciudad aparezca publicada en el BOE, donde la Dirección General del Catastro publica periódicamente los municipios incluidos en el proceso de regularización.

Una vez publicado en el BOE el inicio la regularización catastral en un determinado municipio, existen 2 vías para acogerse:

1)      “Regularización de oficio”: es el Catastro quien notifica a cada propietario las irregularidades detectadas en las poblaciones incluidas en el programa de regularización. Los contribuyentes que hayan sido notificados podrán acogerse mediante el pago de una tasa de 60 € por cada inmueble objeto de regularización o bien, si no están conformes con la propuesta de Catastro, tendrán un plazo de 15 días para realizar alegaciones.

2)      “Regularización voluntaria”: Si no queremos esperar a que Catastro nos notifique, podemos solicitar la regularización voluntaria. Para ello deberemos presentar nuestra propia propuesta de regularización, acreditar que la construcción no vulnera la normativa urbanística y pagar la tasa.

Por tanto, si Ud. regulariza la situación de la finca dentro del procedimiento especial de “Amnistía Catastral”, tenga presente que:

– Sólo puede hacerlo cuando se publique en el BOE la aplicación de la amnistía en su municipio, no antes.
– Sólo puede declarar construcciones que no contravengan la normativa urbanística.
– Tendrá que pagar la tasa de 60 € por inmueble declarado.
– El Ayuntamiento podrá exigirle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos (4 años).
– El Catastro no le impondrá sanciones por no haber declarado las construcciones en su momento

El Catastro no le impondrá sanciones por no haber declarado las construcciones en su día.

• ¿Puedo regularizar fuera de la “Amnistía”? No sólo puede, sino que es muy recomendable hacerlo.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie y usufructo están obligados a declarar al Catastro cualquier modificación en el inmueble que afecte a su descripción catastral (por ejemplo: nuevas construcciones; ampliación, rehabilitación, reforma o derribo de las ya existentes; modificación de uso o destino; segregación, división, agregación y agrupación de inmuebles; adquisición de la propiedad, de los derechos reales de usufructo y de superficie, de concesión administrativa, etc …).

El incumplimiento de estas obligaciones se considera infracción tributaria y se sanciona con multas de hasta 6.000 € por cada irregularidad detectada.

Por tanto, si Ud. es titular de bienes inmuebles, urbanos o rústicos, en los que existe una construcción no declarada o que, estándolo, lo declarado al Catastro no se corresponde con la realidad física, corre el riesgo de que el Catastro le inspeccione y le imponga las sanciones correspondientes. En cambio, si Ud. regulariza voluntariamente antes de que el Catastro detecte la irregularidad, no podrá sancionarle.

Es importante tener en cuenta que las inexactitudes catastrales se pueden corregir en cualquier momento por el procedimiento ordinario, no es necesario –y ni mucho menos obligatorio- esperar a que en su municipio se ponga en marcha la “Amnistía Catastral”. Cuanto más espere, más posibilidades hay de que el Catastro inspeccione, detecte su construcción irregular y le sancione.

• El gran olvidado de la “Amnistía”: Registro de la Propiedad.

Cuando la edificación ya consta en el Catastro correctamente, sea a través de la “amnistía” o por el procedimiento ordinario, habremos conseguido la regularización a nivel catastral y evitado sanciones, que no es poco.

Pero lamentablemente eso no implica que la regularización catastral se extienda automáticamente a los demás organismos oficiales donde consta la finca; me estoy refiriendo al Registro de la Propiedad: en él la finca seguirá apareciendo tal como estaba antes de corregirla en el Catastro. Y es que, como su nombre indica, la “amnistía” es sólo “catastral”, no incumbe al Registro, donde la finca seguirá figurando incorrectamente descrita.

Corregir el Registro de la Propiedad es aún más importante que regularizar el Catastro, veamos por qué: Cuando adquirimos un inmueble o solar, sea por compraventa, herencia, donación, etc. llevamos la escritura al Registro de la Propiedad para que se inscriba nuestra finca y nuestro derecho sobre ella. De este modo, el Registro se convierte en un “gran catálogo público” de fincas. Para que la información que consta en el Registro proporcione seguridad jurídica a quienes la consultan, la Ley presupone que la información registral es exacta e íntegra. Por tanto, en caso de discrepancia entre la realidad y lo que consta en el Registro, se presume que lo que figura en éste es lo legalmente válido. Del mismo modo, cuando lo que dice el Catastro no coincide con el Registro, es éste quien prevalece.

 

Así, pues, por mucho que se haya corregido una finca en el Catastro, si ésta sigue apareciendo en el Registro de la Propiedad con una descripción incorrecta, Ud. continuará teniendo problemas cuando quiera transmitirla, porque los posibles adquirentes (compradores, por ejemplo) verán que lo que figura oficialmente en escrituras y en el Registro se parece poco o nada a la edificación real.

Rectificar errores del Registro de la Propiedad requiere de la intervención de un abogado experto, pues se trata de operaciones complejas en las que hay que estudiar qué tipo de escritura rectificativa se debe otorgar (obra nueva, deslinde, exceso o menor cabida, etc …) y analizar con detalle la documentación necesaria, así como las implicaciones fiscales que de ello puedan derivarse.

Si es Ud. propietario de una edificación no declarada y quiere regularizarla, ya sea acogiéndose a la “Amnistía Catastral” o fuera de ella, no deje cabos sueltos y ponga al día también el Registro de la Propiedad. Evitará muchos contratiempos e incidencias cuando decida transmitirla.

Publicado por Cristina de Canals

Fa poc més d’un any publiquem el nostre post “Arriba l’Amnistia Cadastral per a les construccions no declarades” http://ow.ly/CQbfF . Des de llavors no hem deixat de rebre consultes sobre el tema i hem pogut constatar la confusió que la regularització cadastral està generant, especialment ara, quan els propietaris d’edificacions no declarades ja estan rebent les corresponents notificacions del Cadastre                                                                   .

En aquest post anem a explicar les claus de l’Amnistia Cadastral i el que implica, doncs dista molt de ser la panacea que molts creuen. En efecte, acollir-se a la “Amnistia Cadastral” no sempre és possible i, quan l’és, no suposa que la construcció quedi legalitzada a tots els nivells.

• ¿Què és la “Amnistia cadastral”i què pretén?Es tracta d’un procediment especial de regularització, iniciat en 2013 i la durada de la qual es preveu fins a 2016, que té com a objectiu aconseguir que la descripció cadastral dels béns immobles concordi amb la realitat.

• ¿Qué construccions es poden regularitzar? Solament edificacions no declarades que s’hagin construït de forma legal. Així doncs, la “Amnistia Cadastral” no podrà utilitzar-se per legalitzar construccions que contravinguin la normativa urbanística. Les construccions il·legals mai podran regularitzar-se, ni a través de la “amnistia” ni per cap altra via, fins i tot pot ordenar-se el seu enderrocament i sancionar-se per constituir infracció urbanística, sempre que aquesta infracció no hagi prescrit.

• ¿Quan i com puc acollir-me a la “Amnistia Cadastral”?

Al procés de regularització cadastral no es pot acudir “per lliure”. Els contribuents que vulguin acollir-se a la “amnistia” hauran d’esperar al fet que el seu poble o ciutat aparegui publicada en el BOE, on la Direcció general del Cadastre publica periòdicament els municipis inclosos en el procés de regularització.

Una vegada publicat en el BOE l’inici la regularització cadastral en un determinat municipi, existeixen 2 vies per acollir-se:

1)      “Regularización d’ofici”: és el Cadastre qui notifica a cada propietari les irregularitats detectades en les poblacions incloses al programa de regularització. Els contribuents que hagin estat notificats podran acollir-se mitjançant el pagament d’una taxa de 60 € per cada immoble objecto de regularització o bé, si no estan conformes amb la proposta de Cadastre, tindran un termini de 15 dies per realitzar al·legacions.

2)      “Regularización voluntària”: Si no volem esperar al fet que Cadastre ens notifiqui, podem sol·licitar la regularització voluntària. Per a això haurem de presentar la nostra pròpia proposta de regularització, acreditar que la construcció no vulnera la normativa urbanística i pagar la taxa

Per tant, si vostè. regularitza la situació de la finca dins del procediment especial de “Amnistia Cadastral”, tingui present que:

– Només pot fer-ho quan es publiqui en el BOE l’aplicació de l’amnistia en el seu municipi, no abans

– Només pot declarar construccions que no contravinguin la normativa urbanística.

– Haurà de pagar la taxa de 60 € per immoble declarat.

– L’Ajuntament podrà exigir-li els imports de l’IBI i altres impostos vinculats a la finca, més interessos de demora, que Un. va deixar d’ingressar per l’edificació regularitzada durant els exercicis no prescrits (4 anys).

– El Cadastre no li imposarà sancions per no haver declarat les construccions en el seu moment

• ¿Puc regularitzar fora de la “Amnistia”? No només pot, sinó que és molt recomanable fer-ho

El Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari estableix que els titulars dels drets de propietat, concessió administrativa, superfície i usdefruit estan obligats a declarar al Cadastre qualsevol modificació en l’immoble que afecti a la seva descripció cadastral (per exemple: noves construccions; ampliació, rehabilitació, reforma o enderrocament de les ja existents; modificació d’ús o destinació; segregació, divisió, agregació i agrupació d’immobles; adquisició de la propietat, dels drets reals d’usdefruit i de superfície, de concessió administrativa, etc …).

L’incompliment d’aquestes obligacions es considera infracció tributària i se sanciona amb multes de fins a 6.000 € per cada irregularitat detectada.

Per tant, si Un. és titular de béns immobles, urbans o rústics, en els quals existeix una construcció no declarada o que, estant-ho, el declarat al Cadastre no es correspon amb la realitat física, corre el risc que el Cadastre li inspeccioni i li imposi les sancions corresponents. En canvi, si Un. regularitza voluntàriament abans que el Cadastre detecti la irregularitat, no podrà sancionar-li.

És important tenir en compte que les inexactituds cadastrals es poden corregir en qualsevol moment pel procediment ordinari, no és necessari –i ni molt menys obligatori- esperar al fet que en el seu municipi s’engegui la “Amnistia Cadastral”. Com més esperi, més possibilitats hi ha que el Cadastre inspeccioni, detecti la seva construcció irregular i li sancioni.

• El gran oblidat de la “Amnistia”: Registre de la Propietat..

Quan l’edificació ja consta en el Cadastre correctament, sigui a través de la “amnistia” o pel procediment ordinari, haurem aconseguit la regularització a nivell cadastral i evitat sancions, que no és poc.

Però lamentablement això no implica que la regularització cadastral s’estengui automàticament als altres organismes oficials on consta la finca; m’estic referint al Registre de la Propietat: en ell la finca seguirà apareixent tal com estava abans de corregir-la en el Cadastre. I és que, com el seu nom indica, la “amnistia” és només “cadastral”, no incumbeix al Registre, on la finca seguirà figurant incorrectament descrita.

Corregir el Registre de la Propietat és encara més important que regularitzar el Cadastre, vegem per què: Quan adquirim un immoble o solar, sigui per compravenda, herència, donació, etc. portem l’escriptura al Registre de la Propietat perquè s’inscrigui la nostra finca i el nostre dret sobre ella. D’aquesta manera, el Registre es converteix en un “gran catàleg públic” de finques. Perquè la informació que consta en el Registre proporcioni seguretat jurídica a els qui la consulten, la Llei pressuposa que la informació registral és exacta i íntegra. Per tant, en cas de discrepància entre la realitat i el que consta en el Registre, es presumeix que el que figura en aquest és el legalment vàlid. De la mateixa manera, quan el que diu el Cadastre no coincideix amb el Registre, és aquest qui preval.

 

Així, doncs, per molt que s’hagi corregit una finca en el Cadastre, si aquesta segueix apareixent en el Registre de la Propietat amb una descripció incorrecta, Un. continuarà tenint problemes quan vulgui transmetre-la, perquè els possibles *adquirentes (compradors, per exemple) veuran que el que figura oficialment en escriptures i en el Registre s’assembla poc o gens a l’edificació real.

Rectificar errors del Registre de la Propietat requereix de la intervenció d’un advocat expert, doncs es tracta d’operacions complexes en les quals cal estudiar què tipus d’escriptura rectficativa s’ha d’atorgar (obra nova, partió, excés o menor cabuda, etc …) i analitzar amb detall la documentació necessària, així com les implicacions fiscals que d’això puguin derivar-se.

Si és Un. propietari d’una edificació no declarada i vol regularitzar-la, ja sigui acollint-se a la “Amnistia Cadastral” o fora d’ella, no deixi caps per lligar i posi al dia també el Registre de la Propietat. Evitarà molts contratemps i incidències quan decideixi transmetre-la.

Publicat per Cristina de Canals