Nuevas medidas en materia de vivienda en Cataluña

El pasado 25 de febrero, el Gobierno de la Generalitat de Cataluña aprobó el Decreto ley 2/2025, por el que se adopta medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo en Cataluña, el cual entró en vigor el 27 de febrero.

Si bien la mayor parte de las disposiciones se refieren a modificaciones e incorporaciones de nuevos artículos en la vigente Ley de Urbanismo de Cataluña, con la aprobación del referido Decreto ley 2/2025 se amplían los sujetos obligados a inscribirse el Registro de Grandes Tenedores así como los supuestos de derecho de tanteo y retracto de la Generalitat de Catalunya, que son los dos aspecto que pasamos a tratar a continuación.

Registro de Grandes Tenedores

Se crea el Registro de Grandes Tenedores de vivienda, con carácter administrativo, que depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en el que deberán inscribirse no tan solo las personas jurídicas que sean grandes tenedoras de acuerdo con lo que establece el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, sino también asimismo las personas físicas que tengan la consideración de grandes tenedoras, de acuerdo con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023.

Recordemos los requisitos en ambos casos para ser considerado Gran Tenedor:

– A nivel estatal: Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión, las entidades de gestión de activos, los fondos de capital riesgo y las personas jurídicas que sean titulares de más de 10 viviendas ubicadas en el territorio del Estado o las personas físicas que sean titulares de más de 15 viviendas ubicadas en el territorio del Estado; y

– En Cataluña: Las personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.

Si bien los términos de inscripción en el Registro de Grandes Tenedores debe ser desarrollado reglamentariamente, los Grandes Tenedores, desde el momento en que se cumplan los requisitos que originan la obligación de inscribirse en dicho Registro, deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de Grandes Tenedores, así como el número de viviendas de que son titulares, sin perjuicio de que cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deban llevar a cabo esta inscripción, de acuerdo con la forma, los datos y los plazos que determine el reglamento.

El incumplimiento de esta obligación de comunicación se considerará infracción grave, con multas que pueden llegar a los 90.000 euros.

Novedades en derecho de tanteo y retracto

Se amplía objetivamente el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat, añadiéndose dos nuevos supuestos a los casos de transmisión de viviendas adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria que ya existían antes de la entrada en vigor del Decreto ley 2/2025.

Con el Decreto ley 2/2025 se amplía el derecho de tanteo y retracto a transmisiones de viviendas situadas en “zonas de mercado tensionadas” cuando:

 El vendedor es una persona jurídica inscrita en el Registro de Grandes Tenedores (ya sea primera transmisión o posteriores que tengan lugar durante la vigencia del Decreto ley 2/2025) excepto cuando el comprador sea una persona física que la adquiera para uso propio;

 Se adjudican viviendas que provengan de una subasta administrativa o judicial.

En caso de estar en alguno de los supuestos anteriores, si la Generalitat ejerce dichos derechos y adquiere viviendas, estas deberán calificarse de forma PERMANENTE como viviendas de protección oficial, aunque superen los precios máximos establecidos para la correspondiente tipología de viviendas con protección oficial.

Mientras no se desarrolle y entre en vigor el Reglamento que tiene que regular el Registro de Grandes Tenedores, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona declarada “mercado residencial tensionado” deberán acreditar mediante certificación registral el número de viviendas de que son propietarias en el momento de formalizar la escritura de compraventa, y esta certificación deberá incorporarse en la correspondiente escritura pública.